Texte 1995027497
Chapitre 1er.- Définitions.
Article 1er.Pour l'application du présent arrêté, on entend par :
1°décret : le décret du 6 avril 1995 concernant les normes de qualité des logements collectifs et des petits logements individuels, loués ou mis en location à titre de résidence principale;
2°Ministre : le Ministre de la Région wallonne qui a le logement dans ses attributions;
3°administration : la Direction générale de l'Aménagement du Territoire, du Logement et du Patrimoine du Ministère de la Région wallonne;
4°commune : la commune dans laquelle est situé le logement visé par le décret;
5°attestation de conformité : le document certifiant que toutes les normes de qualité établies par le décret et par le présent arrêté sont respectées;
6°enquêteur : la personne agréée en vertu du présent arrêté pour délivrer l'attestation de conformité.
Chapitre 2.- Normes de qualité des logements.
Art. 2.Les causes d'insalubrité arrêtées en exécution de l'article 2, 1°) du décret sont établies selon les critères suivants :
§ 1. Instabilité.
Les critères d'instabilité de l'enveloppe extérieure et de la structure portante du logement sont :
a)les défauts ou insuffisances au niveau des fondations;
b)les dévers ou bombements vers l'extérieur ou l'intérieur d'ouvrages verticaux, susceptibles d'en entraîner la ruine;
c)les vices de construction apparents, parasites ou défauts réduisant la solidité de la structure portante des planchers;
d)les fentes latérales, parasites ou défauts mettant en cause la fonction première des charpentes;
e)les lézardes ou profondes fissures, la vétusté prononcée, les vices de construction ou tout autre défaut, de nature à compromettre la stabilité de la construction.
Le critère d'instabilité des composants non structurels du logement tels que la couverture, les cloisons et les plafonds est la présence de tout défaut susceptible d'entraîner leur chute ou leur effondrement.
§ 2. Humidité.
Les critères d'humidité sont la présence :
a)d'infiltrations résultant d'un défaut d'étanchéité de la toiture, des murs ou des menuiseries extérieures;
b)d'humidité ascensionnelle dans les murs ou les planchers;
c)d'une forte condensation due aux caractéristiques techniques des diverses parois extérieures ou à l'impossibilité d'assurer une ventilation normale.
§ 3. Mérule.
Le critère de l'insalubrité due à la mérule est la contamination par le champignon "Merulius serpula lacrimans" ou par tout champignon aux effets analogues.
§ 4. Inadaptation structurelle ou conceptuelle de l'immeuble.
Le critère de l'inadaptation structurelle ou conceptuelle est le gabarit insuffisant ou irrationnel quant au volume, aux dimensions, à l'agencement ou aux dégagements, notamment :
- une largeur d'assiette constamment inférieure à 3 mètres;
- la largeur de l'unique facade inférieure à 4 mètres;
- la plus grande largeur de facade inférieure à 3 mètres.
§ 5. Eclairage naturel et ventilation.
Les critères d'insalubrité relatifs à l'éclairage naturel et à la ventilation sont :
a)la surface totale des fenêtres d'une pièce d'habitation inférieure à 1/12ème de la surface du plancher;
b)le fait d'une pièce d'habitation ou d'un local sanitaire ne disposant ni d'une baie, ni d'une grille, ni d'une gaine, ouvrant sur l'extérieur, de surface de section libre en position ouverte de l'entrée d'air supérieure à 0,08 % de la surface du plancher;
c)le fait d'une pièce n'ayant pas au moins une portion de 4 m2 de sa superficie sous une hauteur libre sous plafond de minimum 2,20 m en cas de pièce de jour et 2 m en cas de pièce de nuit.
§ 6. Equipement.
Les critères d'insalubrité liés à l'équipement résultent du non-respect des exigences suivantes :
1°en ce qui concerne chaque logement, individuel ou collectif :
a)au moins un point d'eau potable accessible en permanence;
b)une installation électrique ne présentant pas, de façon manifeste, de caractère dangereux;
c)un réseau d'évacuation des eaux usées raccordé à l'égout public ou à un autre système adéquat, en bon état de fonctionnement;
d)un W-C à usage exclusif des occupants du logement;
e)un système permettant l'installation d'un point de chauffage fixe dans les pièces où s'exerce la fonction de séjour et ne présentant pas, de façon manifeste, de caractère dangereux;
f)dans l'hypothèse de l'existence d'une installation de gaz, l'absence de caractère manifestement dangereux de cette installation;
2°en ce qui concerne chaque logement collectif :
a)un point d'eau potable à usage individuel;
b)un point d'eau potable dans chaque local à usage collectif où s'exerce la fonction de cuisine;
c)un W-C à la fois par groupe entier ou partiel de 5 pièces d'habitation à usage individuel et par groupe entier ou partiel de 7 occupants;
d)un W-C pour deux niveaux d'habitation maximum.
Pour l'application des dispositions visées sous les points 1° d) et 2° c), et d) :
1°si le W-C est posé sur une fosse d'aisances, son accès doit être extérieur à l'immeuble;
2°si le W-C est à usage individuel, il ne peut communiquer directement avec une pièce de jour, à moins que :
a)ce W-C et cette pièce de jour ne fassent partie du même logement individuel;
b)ce W-C ne se situe dans un local de superficie égale ou supérieure à 4 m2 pourvu d'une aération directe à l'air libre au moyen d'un ouvrant;
3°le W-C à usage individuel ne peut communiquer directement avec une pièce de nuit que si ce W-C et cette pièce de nuit font partie du même logement individuel;
4°le W-C à usage collectif ne peut communiquer directement avec aucune pièce d'habitation.
§ 7. Circulation.
Les critères d'insalubrité liés à la circulation résultent du non-respect des points suivants :
a)l'absence de déformations et d'instabilité des sols et planchers, susceptibles de provoquer des chutes;
b)le caractère fixe et stable des escaliers donnant accès aux pièces d'habitation, possédant des marches horizontales et comportant une main courante satisfaisant à la formule de l'étendue suivante : 2H + G > 50 cm, tout en respectant la condition : H < G, où est la hauteur et G le giron;
c)la présence d'un garde-fou aux baies d'étage relatives, soit à une porte, soit à une fenêtre dont le seuil se situe à moins de 0,5 mètre du plancher, si elles sont munies d'un système ouvrant.
Art. 3.Les normes de superficie arrêtées en exécution de l'article 2, 2°, du décret sont les suivantes :
§ 1. Logement individuel.
a)Superficie habitable du logement.
La superficie habitable du logement ne peut être inférieure à 20 m2 pour une personne et 28 m2 pour deux personnes.
Toutefois, les trois fonctions - cuisine, séjour, chambre à coucher - sont assurées au sein d'une seule pièce, la superficie du logement peut être réduite à 15 m2 pour une personne, 23 m2 pour deux personnes et 28 m2 pour trois personnes.
b)Superficie habitable d'une des pièces du logement au moins.
Tout logement doit comporter au moins une pièce d'une superficie minimum de 6,5 m2 pour une personne et de 9 m2 pour deux personnes ou plus.
§ 2. (Logement collectif
a)Superficie habitable des pièces à usage individuel
Par ménage, la superficie habitable des pièces à usage individuel doit atteindre au moins 10 m2 pour une personne et 12 m2 pour deux personnes.
Pour le ménage de plus de deux personnes, cette superficie de 12 m2 est à majorer de 5 m2 par personne supplémentaire.
En outre, lorsqu'un ménage dispose à titre individuel de plusieurs pièces d'habitation, l'une de celles-ci au moins doit avoir une superficie minimum de 6,5 m2 pour une personne et de 9 m2 pour deux personnes ou plus.
b)Superficie habitable des locaux à usage collectif
La superficie habitable des locaux à usage collectif est liée à la fois au nombre total de pièces d'habitation à usage individuel et au nombre de leurs occupants; elle doit répondre aux conditions suivantes :
- pour un nombre de pièces d'habitation à usage individuel inférieur à 6, la superficie habitable des locaux à usage collectif doit au moins atteindre 5 m2; au-delà de 5 pièces d'habitation à usage individuel, cette superficie minimale doit être augmentée de 5 m2 par groupe entier ou partiel de 3 pièces d'habitation à usage individuel supplémentaires;
- pour un groupe de moins de huit occupants, la superficie habitable minimale des locaux à usage collectif est de 5 m2; au-delà de 7 occupants, cette superficie minimale est augmentée de 5 m2 par groupe entier ou partiel de 7 occupants supplémentaires.
c)Superficie habitable individuelle et collective par ménage
Par ménage, la somme des superficies des pièces d'habitation à usage individuel et des superficies des locaux à usage collectif doit être au moins égale à 20 m2 pour une personne et de 28 m2 pour deux personnes.
Pour le ménage de plus de deux personnes, cette superficie de 28 m2 est à majorer de 5 m2 pour chaque personne supplémentaire.
Pour la vérification de cette condition, les superficies habitables des locaux à usage collectif ne sont prises en compte que si ces locaux sont, soit au même niveau soit aux niveaux immédiatement supérieur ou inférieur à celui des pièces à usage individuel considérées.
Lorsqu'un ménage peut exercer dans la ou les pièces à son seul usage les trois fonctions - cuisine-séjour-chambre à coucher - les superficies habitables à usage individuel sont soumises aux prescriptions du logement individuel telles que prévues au § 1er, a) et par dérogation au point b) ci-dessus, aucune superficie habitable de locaux à usage collectif ne doit être prévue pour le ménage considéré. En outre, ni le nombre de pièces d'habitation à usage individuel de ce ménage, ni le nombre des occupants de ces pièces d'habitation à usage individuel ne sont pris en compte pour la fixation de la superficie habitable d'éventuels locaux à usage collectif.) <ARW 1996-01-18/36, art. 1, 002; En vigueur : 01-10-1995>
Art. 4.<ARW 1996-01-18/36, art. 2, 002; En vigueur : 01-10-1995> Les normes relatives au nombre de pièces d'habitation à usage individuel, par ménage, en exécution de l'article 2, 2°, du décret, sont les suivantes :
a)une pièce par couple;
b)une pièce par personne ou groupe de deux personnes du même sexe ou pour deux enfants de sexe différent âgés de moins de 8 ans;
c)une pièce pour un couple et son enfant âgé de moins de 8 ans;
d)une pièce pour un adulte et ses deux enfants âgés de moins de 8 ans;
e)une pièce pour trois enfants du même sexe ou trois enfants de sexe différent âgés de moins de 8 ans.
Art. 5.Pour tout immeuble comportant au moins un logement visé par le décret, les normes relatives au respect de la vie privée en exécution de l'article 2, 5°, dudit décret sont les suivantes :
1°les accès à l'immeuble ainsi qu'à chaque logement tombant sous le champ d'application du décret doivent être munis de portes fermant à clef. Le locataire doit être mis en possession des clefs, en double exemplaire, nécessaires en vue d'accéder à l'immeuble et aux parties qu'il occupe à titre individuel;
2°l'accès à chaque pièce d'habitation à usage individuel d'un même ménage doit pouvoir se faire sans devoir passer par une pièce d'habitation à usage individuel d'un autre ménage;
3°tout W-C., toute salle d'eau, toute salle de bains doivent pouvoir fermer à clef, sauf s'il s'agit d'un logement individuel et si, en cas d'immeuble comportant plusieurs logements, les locaux dont question ne sont accessibles qu'au ménage occupant ce logement;
4°des sonnettes individuelles doivent être prévues à l'entrée principale de l'immeuble, de façon à ce que chaque ménage puisse être directement appelé;
5°chaque ménage doit disposer d'une boîte aux lettres fermant à clé.
Chapitre 3.- Dispositions relatives aux enquêteurs.
Art. 6.Sont habilités à être enquêteurs :
1°les fonctionnaires communaux des niveaux 1, 2+ et 2 qui ont une qualification technique en matière de bâtiment et de construction;
2°les personnes qui ne sont pas fonctionnaires communaux et qui détiennent un diplôme :
- d'architecte;
- d'ingénieur civil architecte;
- d'ingénieur civil en construction;
- d'ingénieur industriel en construction;
- d'ingénieur technicien en construction;
- de géomètre-expert immobilier.
Art. 7.§ 1. Sont agréés par le Ministre au titre d'enquêteur :
1°les fonctionnaires communaux désignés par le bourgmestre et repris dans une liste que les communes transmettent à l'administration;
2°les architectes qui ne sont pas fonctionnaires communaux et qui, ayant manifesté leur volonté d'agir en tant qu'enquêteurs, sont repris dans une liste que l'Ordre des architectes transmet à l'administration;
3°les autres personnes visées à l'article 6, 2°, qui signalent directement à l'administration leur volonté d'agir en tant qu'enquêteurs.
§ 2. Préalablement à son agrément, l'enquêteur doit s'engager à ne pas exercer de mission s'il a, soit personnellement, soit par personne interposée, un intérêt quelconque d'influencer cette mission.
L'existence d'un tel intérêt est présumée :
1°dès qu'il y a parenté ou alliance jusqu'au quatrième degré inclusivement entre l'enquêteur et le bailleur ou son conjoint;
2°lorsque l'enquêteur se trouve dans un lien de subordination vis-à-vis du bailleur ou de son conjoint;
3°dans le cas où le bailleur est une personne morale de droit privé, dès qu'il y a parenté ou alliance jusqu'au quatrième degré inclusivement entre l'enquêteur et toute personne qui exerce pour le compte du bailleur un pouvoir de direction ou de gestion;
4°lorsque l'enquêteur est lui-même ou par personne interposée, propriétaire, copropriétaire ou associé actif d'une personne morale de droit privé qui agit en tant que bailleur ou exerce, en droit ou en fait, par lui-même ou par personne interposée, un pouvoir de direction ou de gestion;
5°lorsque l'enquêteur détient, soit par lui-même, soit par personne interposée, une ou des actions ou parts représentant au moins 5 % du capital social d'une personne morale de droit privé qui agit en tant que bailleur.
Art. 8.Ni la commune, ni l'enquêteur agréé en application de l'article 7, § 1er, 2° et 3°, ne peut exiger du bailleur, pour l'accomplissement des tâches visées à l'article 12, alinéa 1er, une rémunération hors T.V.A. qui excède :
1°5 000 F en cas de logement individuel;
2°5 000 F, à majorer de 1 000 F par pièce d'habitation à usage individuel, en cas de logement collectif.
Art. 9.Le Ministre procède, par arrêté, au retrait de l'agrément de l'enquêteur lorsque ce dernier :
1°a perdu une des conditions d'agrément;
2°n'a pas respecté l'engagement visé à l'article 7, § 2;
3°a commis une faute professionnelle grave.
Le retrait de l'agrément est notifié à l'enquêteur par lettre recommandée.
Chapitre 4.- Procédure relative à l'obtention de l'attestation de conformité et à la délivrance du permis de location.
Art. 10.Le bailleur demande à la commune le formulaire nécessaire à l'obtention de l'attestation de conformité.
Ledit formulaire, dont le modèle est établi par le Ministre, est remis au bailleur en deux exemplaires dans les huit jours de la réception de sa demande.
Art. 11.Le bailleur complète dans chaque exemplaire du formulaire visé à l'article 10 les rubriques permettant son identification personnelle ainsi que celle de l'immeuble concerné et du logement à visiter.
Le bailleur se met en contact soit avec la commune, s'il opte pour un enquêteur fonctionnaire communal, soit avec un enquêteur agréé en application de l'article 7, § 1er, 2° et 3°. De commun accord entre l'enquêteur, le bailleur et le locataire, une date est fixée pour la visite du logement.
Art. 12.Après visite du logement, l'enquêteur complète les deux exemplaires du formulaire visé à l'article 10.
S'il appert de la visite du logement que les normes fixées aux articles 2 à 5 sont respectées, l'enquêteur établit, en deux exemplaires, l'attestation de conformité selon le modèle établi par le Ministre.
Si les normes fixées aux articles 2 à 5 ne sont pas totalement respectées, l'enquêteur dresse la liste des travaux à réaliser à la rubrique du formulaire prévue à cet effet.
Art. 13.L'enquêteur conserve un exemplaire des documents qu'il a complétés et établis et remet l'autre exemplaire au bailleur.
Lorsque l'enquêteur a dû faire application de la disposition prévue à l'article 12, alinéa 3, il en informe sans délai la commune ainsi que l'administration et leur transmet copie du formulaire qu'il a complété.
Lorsqu'une attestation de conformité a été délivrée, le bailleur transmet à la commune, sous pli recommandé, sa déclaration de location ou de mise en location, dont le modèle est établi par le Ministre, accompagnée de l'original du formulaire et de l'attestation de conformité. La commune est chargée de conserver ces documents et d'en transmettre copie à l'administration.
Art. 14.Les services communaux complètent le permis de location du logement concerné en quatre exemplaires, selon le modèle établi par le Ministre, dès qu'ils sont mis en possession des documents dûment complétés, visés à l'article 13, alinéa 3, de manière à ce que le Collège des bourgmestre et échevins puisse délivrer le permis de location conformément aux dispositions de l'article 3, alinéa 2, du décret.
Deux exemplaires du permis de location sont remis au bailleur, un exemplaire est envoyé à l'administration, un exemplaire est conservé à la commune.
Art. 15.Lorsqu'il sollicite un permis de location provisoire en vertu de l'article 4 du décret, le bailleur transmet sous pli recommandé à la commune l'original du formulaire complété par l'enquêteur ainsi qu'une copie certifiée conforme à l'original du bail à rénovation dûment enregistré.
Si la décision du Collège des bourgmestre et échevins est d'accorder un permis de location provisoire, les services communaux complètent ce permis, en quatre exemplaires, selon le modèle établi par le Ministre, et en délivrent deux exemplaires au bailleur dans les quinze jours de la décision du Collège des bourgmestre et échevins. Un exemplaire est envoyé à l'administration, un exemplaire est conservé à la commune.
Si la décision du Collège des bourgmestre et échevins est de refuser le permis de location provisoire, les services communaux notifient la décision au bailleur dans les quinze jours de la décision et adressent copie de la notification à l'administration.
Chapitre 5.- Contrôles et sanctions.
Art. 16.Le Ministre désigne parmi les enquêteurs fonctionnaires de la commune et parmi les fonctionnaires de l'administration les personnes chargées d'effectuer, d'initiative ou à la suite de plaintes, des visites de contrôle.
Toute plainte relative à l'inobservation éventuelle de dispositions prévues par le décret ou par le présent arrêté peut être déposée par quiconque auprès de la commune ou auprès de l'administration.
Art. 17.Dans les quarante jours suivant la réception d'une plainte, une visite de contrôle du logement concerné est effectuée par les fonctionnaires de la commune désignés à cet effet, en cas de plainte déposée auprès de la commune et par les personnes désignées au sein de l'administration, en cas de plainte déposée auprès de cette dernière.
La commune peut relayer les plaintes qu'elle a reçues auprès de l'administration. Dans ce cas, la plainte doit lui être transmise dans les huit jours du dépôt de celle-ci auprès de la commune.
Lorsqu'une plainte adressée à la commune concerne un logement pour lequel l'attestation de conformité a été établie par un enquêteur fonctionnaire de la commune, la plainte doit automatiquement être relayée auprès de l'administration.
Art. 18.De la visite de contrôle visée à l'article 17, il est dressé un rapport, en trois exemplaires, selon le modèle établi par le Ministre.
Un exemplaire est destiné à la commune.
Un exemplaire est destiné à l'administration.
Un exemplaire est destiné au bailleur et lui est transmise selon le cas, par la commune ou par l'administration.
En ce qui concerne le locataire du logement visé par la visite de contrôle, il est informé, selon le cas, par la commune ou par l'administration, de la teneur du rapport de visite relative aux locaux qu'il occupe à titre individuel et aux locaux à usage collectif dont il peut disposer.
Art. 19.§ 1. En cas de constatation d'infractions au décret et au présent arrêté, les personnes qui ont effectué la visite de contrôle dressent procès-verbal selon le modèle établi par le Ministre.
Ce procès-verbal est transmis au Ministère public et, selon le cas, copie est adressée dans les dix jours à la commune ou à l'administration.
§ 2. Lorsque le Collège des bourgmestre et échevins agit en exécution de l'article 6 du décret, copie de la mise en demeure de même que de l'éventuelle décision de retrait du permis de location est transmise dans le mois à l'administration.
§ 3. En cas d'inaction du Collège des bourgmestre et échevins, copie de la décision du Gouvernement, conformément à l'article 6 du décret est adressée dans le mois à la commune.
Art. 20.Les services communaux ou, à défaut, l'administration complètent le formulaire de retrait du permis de location en quatre exemplaires selon le modèle établi par le Ministre.
Un exemplaire est remis au bailleur.
Un exemplaire est remis aux locataires.
Un exemplaire est destiné à la commune.
Un exemplaire est destiné à l'administration.
Art. 21.Le décret ainsi que le présent arrêté entrent en vigueur le 1er octobre 1995.
Art. 22.Le Ministre est chargé de l'exécution du présent arrêté.
Namur, le 20 juillet 1995.
Le Ministre-Président du Gouvernement wallon, chargé de l'Economie, du Commerce extérieur, des P.M.E., du Tourisme et du Patrimoine,
R. COLLIGNON
Le Ministre de l'Action sociale, du Logement et de la Santé,
W. TAMINIAUX