Texte 2009200204
Chapitre 1er.- Définition.
Article 1er.Pour l'application du présent arrêté, on entend par :
1°Code : le Code wallon du Logement;
2°Ministre : le Ministre du Logement;
3°Société wallonne : la Société wallonne du Logement;
4°société : la société de logement de service public;
5°locataire : le locataire au sens de l'article 1er, 7°, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007 organisant la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public;
6°candidat locataire : le ménage dont la candidature à l'attribution d'un logement respecte les conditions et modalités de l'arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007 organisant la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public;
7°[1 le bien immobilier : tout logement, habitation légère, terrain, à l'exception de l'assiette des voiries, garages, bâtiments ou locaux divers sur lesquels une société de logement de service public détient un droit réel ;]1;
8°cession : toute cession de droits réels;
9°acquisition : toute acquisition de droits réels;
10°revenus : revenus annuels imposables globalement de l'avant dernière année précédant la cession ou l'acquisition.
["1 11\176 la plus-value financi\232re : le prix de la cession de droits r\233els sur un bien immobilier d\233tenu par une soci\233t\233 de logement de service public, autoris\233e par la Soci\233t\233 wallonne en application de l'article 163, \167 1er, 3\176, du Code wallon de l'Habitation durable ou dans le cadre d'un programme de ventes, d\233duction faite du solde des avances telles que pr\233vues au chapitre IV de l'arr\234t\233 minist\233riel du 8 mars 2014 portant approbation du r\232glement des avances de la Soci\233t\233 wallonne. 12\176 le loyer minimum : le montant reprenant les frais incompressibles support\233s par la soci\233t\233 pour le logement que sont l'indemnit\233 forfaitaire due \224 la Soci\233t\233 wallonne, l'assurance incendie, la r\233mun\233ration de base des employ\233s de la soci\233t\233, le pr\233compte immobilier ainsi que les int\233r\234ts relatifs au pr\233financement de l'op\233ration de cr\233ation du logement, l'ensemble des frais de gestion et d'entretien courant, r\233alis\233s sur le logement par la soci\233t\233 et l'ensemble des charges privatives et communes non r\233cup\233rables aupr\232s du locataire. 13\176 la valeur locative standardis\233e : le montant \233quivalent \224 nonante-cinq pour cent du loyer plancher issu de la grille indicative des loyers vis\233e \224 l'article 89 du d\233cret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. 14\176 terrain r\233siduel : terrain non urbanisable pour la cr\233ation d'un ou plusieurs logements."°
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 1, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Chapitre 2.- Principes généraux.
Art. 2.§ 1er. L'estimation d'un bien immobilier est sollicitée auprès du Comité d'acquisition d'immeubles[1 ...]1 auprès d'un notaire ou dans le respect de la réglementation sur les marchés publics, auprès d'un géomètre expert immobilier inscrit au tableau tenu par le Conseil fédéral des géomètres-experts ou d'un architecte inscrit à l'ordre des architectes.
L'estimation ne peut dater de plus d'un an [1 à partir de la décision définitive d'acquisition ou de cession de droits réels]1.
["1 Sur demande d\251ment motiv\233e de la soci\233t\233 aupr\232s de la Soci\233t\233 wallonne, le d\233lai vis\233 \224 l'alin\233a pr\233c\233dent peut \234tre prolong\233 pour une p\233riode d'un an."°
§ 2. A l'exception des cessions visées aux articles 7, 8, § 1er, 11 et 12, § 1er, du présent arrêté, le prix de cession d'un bien immobilier ne peut être inférieur à l'estimation du bien tenant compte, le cas échéant, des travaux de conservation ou d'amélioration effectués par le locataire avec l'accord de la société, justifiés par la production de pièces probantes.
Le prix de cession d'un bien immobilier ne peut, [1 sauf motivation]1, être inférieur à son prix de revient comptable.
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 2, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Art. 3.A l'exception des cessions visées à l'article 8, §§ 2 et 3, à l'article 12 et à l'article 13 du présent arrêté, un cahier des charges contenant les clauses et conditions générales de cession, est annexé à tout acte de cession.
Le cahier des charges est établi par la Société wallonne et approuvé par le Ministre.
Ce cahier reprend notamment une clause de non propriété en pleine propriété ou en usufruit d'un autre logement sauf s'il s'agit d'un logement non améliorable, inhabitable ou inadapté, une clause de non aliénation, un engagement d'occupation personnelle pendant une période de dix ans minimum, un droit de préemption ou de réméré au profit de la société, une obligation de maintenir l'affectation du logement pendant dix ans et les sanctions en cas de non-respect des engagements contractuels.
Art. 4.Sauf application [1 des articles 7 à 9/1, 12 et 13 du présent arrêté]1, les revenus des candidats acquéreurs ne peuvent dépasser, au moment de l'inscription de la candidature, le montant des revenus visés dans les règlements des prêts hypothécaires de la Société wallonne du Crédit social et du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie approuvés par le Gouvernement.
["1 Si les revenus de l'ann\233e en cours diff\232rent d'au moins quinze pourcent de ceux pris en consid\233ration au moment du d\233p\244t de la candidature, calcul\233s sur une base annuelle, les revenus de l'ann\233e en cours sont pris en consid\233ration Pour \234tre prise en compte, toute personne qui se porte acqu\233reuse d'un logement occup\233, inoccup\233, construit pour la vente ou d'un terrain d\233pose une candidature compl\232te, \224 l'exception de toute personne qui se porte acqu\233reuse en application de l'article 8, \167 3. Est consid\233r\233e comme compl\232te, la candidature comprenant une attestation de non-propri\233t\233 en pleine propri\233t\233 ou en usufruit d'un autre logement et le dernier avertissement extrait de r\244le justifiant des revenus."°
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 3, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Art. 5.§ 1er. Préalablement à la cession, la société informe la commune sur le territoire de laquelle le bien est à vendre, en en précisant les références cadastrales, le prix, les conditions relatives aux acquéreurs et la date estimée de la cession.
§ 2. Les données reprises dans l'acte de cession sont transmises pour information à la Société wallonne après chaque cession ou après chaque acquisition d'un bien immobilier, sur la base d'un modèle de document établi par la Société wallonne et approuvé par le Ministre.
Chapitre 3.- Cession de logements et des terrains.
Section 1ère.- Programme de cession.
Art. 6.[1 § 1er. Le conseil d'administration de la société établit un programme pluriannuel de cession de logements et de terrains visés à l'article 12 portant sur trois années et le transmet pour information à la commune.
Le programme de cession est motivé par la société sur la base de contraintes d'aménagement du territoire, de critères sociaux, environnementaux et économiques. Cette motivation respecte les objectifs et les priorités définis par le Gouvernement.
La Société wallonne autorise chaque programme de cession. Elle veillera tout particulièrement à assurer un équilibre entre l'objectif de soutien à l'accès à la propriété et l'atteinte des objectifs quantitatifs du Gouvernement en termes de logements d'utilité publique locatifs.
Le programme de cession comprend la liste des biens immobiliers, leur type, leur localisation ainsi que la proposition détaillée d'affectation de la plus-value financière.
§ 2. Sans préjudice de l'article 8, alinéa 2, de l'arrêté du Gouvernement wallon du 24 novembre 2021 relatif à l'octroi par la Société wallonne d'une aide aux sociétés en vue de la création de logements d'utilité publique, le produit d'une vente est porté au crédit d'un compte de dépôt spécial ouvert à la Société wallonne au nom de la société venderesse.
La société venderesse réinvestit la plus-value financière, avec l'autorisation de la Société wallonne, selon un programme des travaux à effectuer par ladite société et qui comprend les dépenses immobilières suivantes :
1°la création de logements ;
2°la pérennisation du parc locatif ;
3°la reconstitution des ressources foncières ;
4°l'amélioration du confort des locataires ;
5°l'amélioration des abords des logements dont la société est propriétaire.
§ 3. Un avenant relatif à la cession envisagée de logements ou de terrains non repris au programme de cession visé au paragraphe 1er en cours d'exécution est transmis à la Société wallonne pour autorisation.
Préalablement à leur cession, les logements ou terrains non repris dans un programme visé au paragraphe 1er font également l'objet d'une information à la commune.]1
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 4, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Section 2.- Cession de logements occupés.
Art. 7.La cession du logement est proposée au locataire occupant le bien, [1 locataire occupant le bien,]1 au prix fixé par la société.
Si le locataire occupant n'est pas candidat à l'acquisition du bien qu'il occupe, le logement ne peut être cédé tant qu'il n'aura pas été libéré.
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 5, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Section 3.- Cession de logements inoccupés.
Art. 8.§ 1er. La cession du logement inoccupé est proposée au prix fixé par la société, sur la base de mesures de publicité adéquates arrêtées par la société, par priorité, dans l'ordre suivant :
- au locataire de la société qui a remis la meilleure offre de prix entre les mains de la société;
- au candidat locataire de la société qui a remis la meilleure offre de prix entre les mains de la société;
- à un locataire d'une autre société de logement qui a remis la meilleure offre de prix entre les mains de la société;
- à un candidat locataire d'une autre société qui a remis la meilleure offre de prix entre les mains de la société.
Le commissaire de la Société wallonne auprès de la société, visé à l'article 166 du Code, est invité à la séance d'ouverture des offres organisée par la société.
La publicité visée à l'alinéa 1er est notamment assurée par une publication du descriptif des logements inoccupés mis en vente sur le site internet de la Société wallonne.
§ 2. Si aucun candidat acquéreur visé au § 1er n'a été recensé, la cession du logement est proposée en priorité aux pouvoirs locaux et aux régies autonomes compétents sur la commune où le logement est situé. [1 ...]1 L'affectation publique du logement est imposée pendant dix ans dans l'acte de cession.
§ 3. Si aucun candidat acquéreur visé au § 1er n'a été recensé ou à défaut pour un pouvoir local ou une régie autonome d'avoir marqué son accord sur l'acquisition du logement dans les trois mois de la proposition ou s'il s'agit d'un groupe de logements ne pouvant être cédés séparément, la cession du logement ou du groupe de logements est proposée à toute autre personne physique ou morale, de droit privé, qui aura remis la meilleure offre de prix après mise en concurrence sur la base de mesures de publicité adéquates arrêtées par la société, sans que les conditions de revenus ou de non propriété ne soient requises.
["1 \167 4. Sur demande motiv\233e par la soci\233t\233, la Soci\233t\233 wallonne, peut octroyer une d\233rogation \224 l'ordre de priorit\233 des paragraphes 1 \224 3 pour vendre prioritairement aux pouvoirs locaux et aux r\233gies communales autonomes comp\233tents sur la commune o\249 sont situ\233s les logements."°
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 6, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Section 4.- Cession de logements construits pour la vente.
Art. 9.[1 § 1er. La cession d'un logement construit pour la vente est proposée au prix fixé par la société sur la base de mesures de publicité adéquates. La publicité est assurée par une publication du descriptif des logements inoccupés mis en vente sur le site internet de la Société wallonne.
La société fixe le prix de cession, celui-ci ne peut pas être inférieur au prix de revient comptable, sauf autorisation de la Société wallonne.
§ 2. La cession est proposée par priorité et par ordre chronologique d'inscription dans l'ordre suivant :
1°à des personnes ayant des revenus visés à l'article 4, alinéa 3 ;
2°à des personnes ayant des revenus visés à l'article 4, alinéa 3, et souhaitant conclure un contrat de bail avec option d'achat conformément aux dispositions de l'article 10 ;
3°à défaut d'un candidat acquéreur après douze mois de la mise en vente, à des personnes qui ont des revenus visés à l'article 4, § 1er, majorés de vingt pour cent ;
4°à défaut d'un acquéreur visé aux 1° à 3° après dix-huit mois de la mise en vente, à des personnes sans limite de revenus mais qui respectent les conditions patrimoniales d'accès au logement d'utilité publique visées à l'article 1er, 29°, 30° et 31° du Code wallon de l'Habitation durable et qui ont remis la meilleure offre de prix entre les mains de la société.
Si aucun candidat acquéreur n'a été recensé endéans les vingt-quatre mois de la mise en vente, le logement est intégré dans le patrimoine locatif de la société et bénéficie alors automatiquement des avances consenties par la Société wallonne pour la création de logements d'utilité publique telles que prévues au chapitre II, section 1ère de l'arrêté ministériel du 8 mars 2004 portant approbation du règlement des avances de la Société wallonne du logement ou d'une mise de fonds propres via les disponibilités de la société.]1
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 7, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Art. 9/1.[1 § 1er. Le contrat de location avec option d'achat porte sur une durée maximale de neuf ans.
Au moment de la conclusion du contrat, le ménage dispose de revenus visés à l'article 4, alinéa 3, et supérieurs à 3,33 fois le montant du loyer visé au paragraphe 2.
§ 2. Préalablement à la mise en location, la société fixe dans le contrat de bail avec option d'achat les éléments suivants relatifs au logement :
1°le prix de vente du logement et la variation éventuelle de celui-ci liée à la répercussion de la T.V.A. en cas de vente intervenant au-delà du 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la première occupation du bien ;
2°le montant de la valeur locative standardisée ;
3°le montant du loyer à verser durant la période de location, lequel ne peut pas être inférieur à la valeur locative standardisée, ni excéder cent-vingt pour cent de celle-ci ;
4°le montant du loyer minimum.
Les montants visés aux 2°, 3° et 4° du 1er alinéa sont indexés conformément à l'article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.
Le loyer minimum comprend les frais incompressibles supportés par la société que sont l'indemnité forfaitaire due à la Société wallonne, l'assurance incendie, la rémunération de base des employés de la société, le précompte immobilier ainsi que les intérêts relatifs au préfinancement de l'opération de création du logement visé au paragraphe 1er, l'ensemble des frais de gestion et d'entretien courant réalisés sur le logement par la société et l'ensemble des charges privatives et communes non récupérables auprès du locataire.
§ 3. Si le locataire lève l'option d'achat, la société rétrocède la différence mensuelle cumulée entre le loyer payé et le loyer minimum. Cette somme est productive d'intérêts nets au bénéfice du locataire et calculée conformément à l'article 7 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 relatif aux garanties locatives pour les logements donnés en location par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public.
§ 4. Si le locataire n'achète pas le logement dans les conditions et délais prescrits par le contrat, la société conserve le logement et l'intègre dans son parc de logements à loyer d'équilibre tels que visés au Titre IV de l'arrêté du Gouvernement wallon du 6 septembre 2007 organisant la location des logements gérés par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public.
Elle rétrocède au locataire la différence mensuelle cumulée entre le loyer payé et le loyer demandé par la société pour ce logement à loyer d'équilibre déduction faite du montant couvrant les éventuels dégâts locatifs ou impayés de loyer. Cette somme est productive d'intérêts nets au bénéfice du locataire et calculée conformément à l'article 7 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 relatif aux garanties locatives pour les logements donnés en location par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public.
§ 5. Sans préjudice des paragraphes 1er à 4, les relations entre la société et le locataire sont régies par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.
§ 6. La société dépose mensuellement sur un compte spécifique ouvert auprès de la Société wallonne, le différentiel entre le loyer payé et le loyer minimum.
Ce montant est :
1°productif d'intérêts nets calculés conformément à l'article 7 de l'arrêté du Gouvernement wallon du 25 février 1999 relatif aux garanties locatives pour les logements donnés en location par la Société wallonne du Logement ou par les sociétés de logement de service public ;
2°restitué à la société à la levée ou à la fin du délai prescrit de l'option d'achat.]1
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(1Inséré par ARW 2024-01-18/40, art. 8, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Section 5.- Dispositions spécifiques.
Art. 10.§ 1er. Le logement affecté au logement de transit ou d'insertion ne peut être cédé.
Les logements ayant bénéficié d'une aide en vertu des articles 54 et 58 du Code ne peuvent être cédés au plus tôt qu'à la fin de la huitième année à dater de leur première occupation.
§ 2.[1 Les logements qui ont bénéficié d'une aide régionale pour leur rénovation peuvent uniquement être cédés au plus tôt à la fin de la vingtième année à dater de la réception provisoire des travaux de rénovation. " ;
2°l'article est complété par les paragraphes 3 et 4 rédigés comme suit :
§ 3. Par dérogation aux paragraphes 2, le ministre peut autoriser la société à vendre aux locataires les logements ayant bénéficié d'une aide régionale, au plus tôt à la fin de la huitième année à dater de la première occupation.
§ 4. Le montant à rembourser par la société pour le ou les logements concernés, en cas de non-respect des conditions visées aux paragraphes 2 est fixé par la formule suivante :
R = (1 - (D/a)2) x M
où :
R = le montant du remboursement ;
D = la durée, en années, pendant laquelle les conditions ont été respectées ;
a = la période d'amortissement ;
M = le montant de la subvention.
La sanction prévue à l'alinéa 1er n'est pas d'application en cas de vente visée au paragraphe 3.]1
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 9, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Section 6.- Cession de terrains.
Art. 11.La cession de terrains équipés à bâtir dans un lotissement est proposée, sur la base de mesures de publicité adéquates arrêtées par la société, à des personnes ayant des revenus visés à l'article 4 du présent arrêté, par ordre chronologique de l'inscription de leurs candidatures.
["1 La publicit\233 est assur\233e par une publication du descriptif des parcelles de terrain \233quip\233es mises en vente sur le site internet de la Soci\233t\233 wallonne."°
A cet effet, la société tient, par lotissement, un registre de candidatures mentionnant la date de l'inscription des candidatures, réputées complètes par la société.
La société fixe le prix de cession.
Elle ouvre le registre de candidatures à la date où le prix de cession est fixé.
Est considérée comme complète, la candidature comprenant une attestation de non propriété en pleine propriété ou en usufruit d'un autre logement et le dernier avertissement extrait de rôle justifiant des revenus.
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 10, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Art. 12.§ 1er. La cession de terrains autres que [1 les terrains résiduels ou]1 ceux visés à l'article 11 du présent arrêté est proposée en priorité à la Société wallonne, aux pouvoirs locaux et aux régies autonomes compétents sur la commune où le terrain est situé [1 ...]1. L'affectation publique du terrain est imposée pendant dix ans dans l'acte de cession.
§ 2. A défaut pour la Société wallonne, un pouvoir local ou une régie autonome d'avoir marqué son accord sur l'acquisition du terrain visé au § 1er dans les trois mois de la proposition, la cession du terrain est proposée à toute personne physique ou morale [1 ...]1 qui aura remis la meilleure offre après mise en concurrence sur la base de mesures de publicité adéquates arrêtées par la société, sans que les conditions de revenus ou de non propriété ne soient requises.
["1 \167 3. La cession d'un terrain r\233siduel est propos\233e \224 toute personne physique ou morale qui dispose d'un droit r\233el sur un terrain contigu. Le terrain est c\233d\233 \224 la personne qui a remis la meilleure offre."°
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 11, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Chapitre 4.- Autres cessions.
Art. 13.[1 La cession d'un bien immobilier, autre qu'un logement ou un terrain, est proposée en priorité à toute personne physique ou morale qui occupe le bien depuis au moins cinq ans.
Le prix de mise en vente du bien est fixé sur base d'une estimation telle que définie à l'article 2, § 1er.
A défaut, la cession est proposée à la personne qui a remis la meilleure offre de prix après mise en concurrence sur la base de mesures de publicité adéquates arrêtées par la société de logement de service public. En ce cas, les conditions de revenus ou de non-propriété ne sont pas requises.]1
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(1ARW 2024-01-18/40, art. 12, 001; En vigueur : 01-03-2024)
Chapitre 5.- Acquisition d'un bien immobilier.
Art. 14.En cas d'acquisition d'un bien immobilier, la société assortit sa décision d'une motivation relative au projet d'opération immobilière, au mode de financement, au caractère d'utilité publique de l'opération ou, en cas d'acquisition à un prix supérieur à l'estimation, à la rentabilité économique du projet à terme.
Chapitre 6.- Dispositions finales.
Art. 15.La Société wallonne du Logement transmet le cahier des charges visé à l'article 3 ainsi que le modèle de document reprenant les données de l'acte de cession visé à l'article 5 du présent arrêté à l'approbation du Ministre dans les trois mois qui suivent le mois de la date de l'entrée en vigueur du présent arrêté
Art. 16.Le présent arrêté entre en vigueur le 1er janvier 2009.
Art. 17.Le Ministre du Logement est chargé de l'exécution du présent arrêté.
Namur, le 5 décembre 2008.
Le Ministre-Président,
R. DEMOTTE
Le Ministre du Logement, des Transports et du Développement territorial,
A. ANTOINE.