28 OCTOBRE 1999. - Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale adoptant le programme d'action prioritaire " Crystal " situé sur le territoire de la commune de Molenbeek-Saint-Jean.

Article 1er.Le programme d'action prioritaire " Crystal " est adopté. Il comporte les documents ci-annexés :

1)le document, à valeur indicative, intitulé " Exposé des motifs ", comprenant les éléments suivants :

a. la situation existante de fait, accompagnée des plans n° 1 à 5;

b. les mesures en faveur du développement du quartier;

c. les notions-clés des programmes d'action prioritaire;

d. les mesures particulières accompagnées des plans n° 7c et 7d;

e. la réglementation planifiée et existante dérogations;

f. la société mixte " Crystal ";

g. bail emphytéotique/droit de passage;

h. l'exemption des mesures particulières de publicité;

i. l'étude et rapport d'incidences;

j. le tableau de synthèse des affectations;

2)le document, à valeur réglementaire, intitulé plan d'affectation, comprenant les éléments suivants :

a. les prescriptions littérales (zones pour bâtiments et zones non aedificandi);

b. les plans n° 6a, 6b, 7a et 7b.

Art. 2.Les demandes de permis d'urbanisme, de lotir et de certificats d'urbanisme liées à l'extension de la S.A. Eurocall et aux projets de la société mixte constituée par la S.D.R.B., la S.A. Eurocall et la S.A. Charmeuil sont dispensées des mesures particulières de publicité visées par le articles 112 à 115 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme.

Art. 3.Le programme d'action prioritaire " Crystal " cesse de produire ses effets cinq ans après son entrée en vigueur sauf prorogation pour un nouveau terme de cinq ans.

Art. 4.Le présent arrêté entre en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge.

Art. 5.Le Ministre qui a l'Aménagement du territoire dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.

Bruxelles, le 28 octobre 1999.

Le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Pouvoirs locaux, de l'Aménagement du territoire, des Monuments et Sites, de la Rénovation urbaine et de la Recherche scientifique,

J. SIMONET

Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Travaux publics, du Transport, de la Lutte contre l'incendie et de l'Aide médicale urgente,

J. CHABERT

Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Emploi, de l'Economie, de l'Energie et du Logement,

E. TOMAS

Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Environnement et de la Politique de l'eau, de la Conservation de la nature, de la Propreté publique et du Commerce extérieur,

D. GOSUIN

La Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargée des Finances, du Budget, de la Fonction publique et des Relations extérieures,

Mme A. NEYTS-UYTTEBROECK

Le Secrétaire d'Etat à la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Aménagement du territoire, de la Rénovation urbaine, des Monuments et Sites et du Transport rémunéré de personnes,

E. ANDRE

Annexe.

Art. N1.Annexe 1. Exposé des motifs.

1.1. Situation existante de fait.

1.1.1. Le tissu social.

Le profil socio-économique de la commune de Molenbeek est un des plus faible de la Région bruxelloise. Au sein de la commune, le quartier dans lequel se situe l'îlot occupe une place exceptionnellement vulnérable. Les indicateurs de la vulnérabilité socio-économique sont, pour ce qui concerne l'îlot, encore plus bas que ceux de la moyenne du quartier auquel il appartient. En plus, l'intensité du problème n'est pas répartie régulièrement sur l'îlot. Dans les logements sociaux, le niveau des revenus et les conditions de vie sont paradoxalement meilleurs que dans les autres logements, qui officiellement abritent 45 % - en réalité (1) probablement entre 55 et 60 % - des habitants de l'îlot. Cette inversion, qui réside dans le fait que les plus nécessiteux n'habitent pas dans les logements sociaux, est une caractéristique de nombreux quartiers défavorisés. Cela démontre qu'il n'est pas possible de résoudre le problème hors de son contexte. Il faut au moins aussi intervenir simultanément sur le contexte qui est responsable de la concentration du problème.

((1) Les observations in situ ont confirmé les suppositions de l'Administration communale et de la police : la population des quartiers pauvres est 20 % supérieure aux chiffres du registre de population.)

Il y a à peu près 520 à 550 habitants dans l'îlot, groupés en 180 à 200 familles. 41 % de ces familles sont des personnes isolées, habitant surtout dans les logements sociaux. La taille moyenne d'une famille est en même temps très élevée, 3,6 personnes par famille. A peu près 60 % de la population a moins de 35 ans. Les familles nombreuses et les isolés forment donc la plus grande partie de la population. Il s'agit d'un groupe vulnérable.

La vulnérabilité est encore aggravée par une dépendance économique. Dans le secteur statistique, 62 % des habitants, âgés de plus de 18 ans, n'ont aucun diplôme. Ce pourcentage est le double de la moyenne communale et presque le triple de la moyenne régionale. Entre 1981 et 1991, la part de la population active ayant un travail est descendue de 28 % à 23 %.

La pauvreté augmente, la rupture à la ville s'aggrave.

1.1.2. Les bâtiments.

Voir plans n° 2 et 4.

Le bâti de l'îlot est hétérogène et complexe; il est le résultat d'une évolution longue de 200 ans. A un moment de son évolution l'îlot était entouré d'un front bâti. Ensuite, l'intérieur d'îlot s'est densifié en portant atteinte aux constructions existantes. Puis, un quart de l'îlot à été démoli pour faire place à des tours de logements. Ces différents concepts urbanistiques ne sont pas compatibles. Dans chacun de ces concepts, l'intimité urbaine prend forme différemment; ces différences provoquent des courts-circuits dans les interfaces entre l'espace privé et l'espace public. Une explication possible à cette situation est la réalisation incomplète des plans de restructuration successifs.

Comparé à la valeur moyenne (0,66) de l'indice de construction, le facteur P/S est très élevé (2,01). La superficie totale bâtie s'élève à 23712 m2. 39 % des propriétés sont en ruine ou dégradées. Cela représente plus de 50 % de la surface bâtie. Les plus anciennes habitations situées aux bords de l'îlot sont dominées par les tours de logements et par les constructions en intérieurs d'îlot. A cette situation s'ajoute un chancre urbain, l'ancien cinéma " Crystal ", qui est propriété de la commune. Le plan n° 4a illustre le fait que ce complexe a " corrodé " son environnement immédiat.

La longue histoire de l'îlot donne automatiquement au patrimoine bâti une valeur historique. Cette valeur est globalement protégée par les plans d'urbanisme supérieurs (P.I.C.H.E.E.), mis à part le quart de l'îlot du côté est, sur lequel les tours de logement ont été bâties.

1.1.3. Les activités.

Voir plans n° 3a et 3b.

60 % des superficies sont utilisées pour du logement et 18 % du bâti est vide. Le reste est utilisé pour des activités économiques. Ces proportions confirment la potentialité future de ce quartier : il ne deviendra jamais un pôle économique important, mais est plutôt prédéterminé à un avenir résidentiel prépondérant. L'îlot est tangent à la chaussée de Gand, qui est la colonne vertébrale historique et encore effective de ce quartier et sur laquelle se développe la plus grande partie de l'activité économique.

Mais, les entreprises qui s'adressent à un public plus large que celui du quartier ont localisé leurs entrées " du côté arrière " de l'îlot. Elles se soustraient maintenant à la dynamique locale du quartier. Cette situation est renforcée par la situation morphologique du quartier ainsi que par l'organisation des circulations.

Il faut constater que cette prise de distance par rapport à l'environnement immédiat est devenue un concept assez généralisé : on le retrouve dans les immeubles à patios et/ou atrium, les culs-de-sac privatisés, des concepts qui tendent vers une structure d'accès centralisée et contrôlée, ce qui provoque une forte marginalisation des franges. Dans les quartiers où le domaine public est dégradé, chaotique, sale et obstrué, l'espace privé a tendance à se tourner vers l'intérieur. Tout comme dans les autres processus dynamiques, le système spatial obéit aussi au principe de la réciprocité entre la partie et le tout. On constate que plus la qualité du domaine public et du cadre général de vie est mauvaise, plus il y a d'investissements invisibles. On voit une tendance à minimaliser les relations avec le domaine public pour des raisons de sécurité - est-ce justifié. C'est une autre question - et parce qu'on ne désire pas s'identifier au quartier délaissé. Si le quartier manque de représentativité, la représentation devient une question individuelle interne.

Le programme d'action prioritaire doit essayer d'en arriver à une situation où entreprises et quartier sont de nouveau ensemble au rendez-vous, et dans laquelle tous deux partagent les mêmes espaces publics, et sont soutenus par une dynamique commune.

1.1.4. La structure de propriété.

Le plan n° 1 représente la structure de propriété existante. 39 % de la surface au sol appartient à des petits propriétaires. L'Administration communale et le Foyer molenbeekois possèdent ensemble à peu près la moitié de l'îlot. Les 12 % restant sont la propriété d'un particulier, M. Paul Tackoen, qui est un des acteurs locaux du P.A.P.. La distribution actuelle des propriétés est un obstacle au bon aménagement parce que :

- l'intérieur d'îlot est divisé entre différents propriétaires qui doivent chacun donner un droit de passage pour que le coeur de l'îlot puisse fonctionner comme espace semi-public;

- l'image reflétée par le bâti à front de rue est un facteur déterminant et qu'actuellement cette image est peu attrayante. Les propriétaires de ce bâti ne sont pas mêlés activement au programme d'action prioritaire. Il manque donc un pion important qui devrait influencer positivement le quartier.

1.1.5. Contexte spatial et structurel.

La naissance et les caractéristiques de la structure spatiale du quartier, de ses relations avec d'autres quartiers, et du lien de ces choses avec l'actuel état d'exclusion du quartier nous a appris que :

- la structure spatiale du quartier et son large environnement prédisposent ce quartier à être refermé sur lui-même. C'est une caractéristique commune à la majorité des quartiers défavorisés (2);

((2) En général, les quartiers ségrégués ont tendance à avoir une occupation homogène. Il peut donc tout aussi bien s'agir de quartiers riches " exclusifs " que de quartiers pauvres. Mais, les ghettos riches, exclusifs sont instables à cause de l'attraction particulière qu'ils exercent et de la sollicitation externe que cela engendre, mais également aussi à cause du caractère très éphémère des modes et trends. Par contre, les ghettos pauvres rebutent, et tendent à se confirmer ou s'accentuer. C'est pour ces raisons que de grands ensembles d'espaces ségrégués se révèlent à terme problématiques et qu'il faut donc les éviter.)

- au sein du quartier, la structure spatiale est relativement bien formée.

La suppression ou la diminution de la ségrégation spatiale du quartier par rapport à la Région, ne peut se faire au détriment de ses qualités et équilibres internes.

1.1.6. Domaine public et organisation des circulations.

Voir 5a et 5b.

Une grande partie des trottoirs est en mauvais état. La rue de la Colonne est à refaire entièrement. Les matériaux utilisés sont très peu homogènes, et renforcent les discontinuités dans le quartier. Les dépôts clandestins et les saletés nuisent à l'image du quartier. De même, l'huile et la graisse étalées sur les voiries et les trottoirs, les épaves ou les pièces de voitures abandonnées donnent l'impression aux habitants et aux visiteurs que le quartier est laissé pour compte. Il n'existe à ce jour pas d'approche structurée pour remédier à ce problème particulièrement complexe et difficile. Pourtant, la commune se charge chaque jour ouvrable d'enlever les dépôts illicites. Mais cela n'empêche pas que le quartier se montre sous son plus mauvais jour justement les jours durant lesquels le cadre de vie est le plus important pour les habitants du quartier et les nombreux jeunes, c'est-à-dire pendant les vacances, les week-ends, les jours de fête, ....

A cause du déficit aigu d'espaces privés, l'espace public est d'une importance essentielle pour les habitants. Il est nécessaire de disposer de cet espace dans l'environnement immédiat des habitations, à portée de vue et de contrôle des parents, de voisins ou de connaissances.

Vu l'étroitesse des rues, un système de sens uniques a été mis en place. Cela s'imposait notamment pour offrir au quartier densément habité, situé à proximité de la chaussée de Gand, un minimum de places de stationnement. Mais, le schéma de circulation des sens uniques existants renforce l'exclusion spatiale de la chaussée de Gand. C'est un cas typique de canalisation du trafic à l'échelle globale - pour le trafic de transit. Et, ce faisant, l'effet que cela pouvait avoir sur la cohésion du quartier, n'a pas suffisamment été pris en compte. Etant donné que l'organisation de la circulation dans un fin tissu urbain doit en premier lieu favoriser les déplacement diffus locaux dans l'intérêt de l'intégration spatiale locale, il est nécessaire d'apporter quelques adaptations à ce système de circulation existant.

Le croisement entre la chaussée de Gand et la rue de la Borne n'est pas assez dégagé, les trottoirs sont étroits, les manoeuvres y sont très difficiles. Ce carrefour est pourtant un noeud important dans le réseau spatial du quartier. C'est aussi la conclusion du dossier de base du P.C.D.-Molenbeek. Pour cela, il devrait y avoir là plus d'espace afin de pouvoir s'arrêter un peu, faire causette, " consommer " ce point important, .... Les mouvements de bifurcation doivent aussi être possibles à de tels endroits.

Dans le quartier, il y a un manque de verdure urbaine, c'est-à-dire d'espaces ouverts plantés d'arbres à haute tige, qui ont un impact sur un environnement plus grand. Dans la zone de recul des logements sociaux, des parterres surélevés entourés de murs en béton ont été aménagés. Ils sont assez imposants et attirent les saletés qui s'empilent facilement dans et autour de ceux-ci. Ces bacs ne sont pas adaptés pour des plantations avec une allure résolument urbaine, ils rendent l'entretien plus difficile et réduisent les surfaces utiles nécessaires.

Ces dernières années, l'axe commercial de la chaussée de Gand s'est de plus en plus profilé comme un appareil de distribution local. Les commerces se sont tournés vers un public local ou spécialisé, et ont ainsi participé à l'affaiblissement de la dynamique entre le quartier et les quartiers limitrophes. Les relations commerciales de cet axe avec les quartiers environnants dépendent aussi de l'offre en parkings. Les entreprises qui se sont retranchées à l'intérieur de l'îlot satisfont elles-mêmes à leur besoin en parkings.

Vu depuis le canal, le premier tournant dans la chaussée de Gand apparaît comme un point final, ce premier troncon semble un cul-de-sac. Ce tournant joue un rôle très important dans la rupture spatiale entre Bruxelles et Molenbeek. Cette charnière devrait être aussi dégagée que possible afin d'améliorer la lecture de la continuité de la chaussée de Gand.

1.2. Mesures en faveur du développement du quartier.

Ce programme d'action prioritaire est situé dans le périmètre, approuvé par le Gouvernement bruxellois en première lecture le 22 avril 1999, dans lequel des programmes d'actions peuvent être réalisés sur la commune de Molenbeek. Dans ces zones, on constate une dégradation de la situation urbanistique et de la cohésion sociale. L'article 67quater de l'ordonnance qui règle les programmes d'action prioritaire exige deux types de mesures en faveur du développement du quartier : des mesures socio-économiques et des mesures spatiales.

" Des mesures destinées à promouvoir le développement économique et social du quartier, en ce compris l'embauche des demandeurs d'emploi ".

" Des mesures destinées à promouvoir l'habitabilité et l'environnent du quartier, en ce compris les mesures garantissant un aménagement harmonieux ".

Pour que les mesures aient un effet durable, elles doivent agir sur les origines sous-jacentes de la marginalisation du quartier.

" Le renforcement, l'établissement ou la création de relations avec le quartier et avec la ville, ou avec des domaines de société importants seront un critère pour des mesures ou des projets. Le quartier pauvre est le quartier qui se referme doucement sur lui-même, et on a - involontairement - peut-être trop renforcé à cette tendance par l'établissement de projets à petite échelle pour l'accueil de la population défavorisée, sans aucune perspective de rattachement au circuit social courant de distribution. Si au sein de ces quartiers, des projets sont réalisés pour des groupes sociaux particuliers, une stratégie de développement veut que l'on arrive à restaurer les relations, que l'on arrive coûte que coûte à renouer des liens avec les systèmes de redistribution dans la société. Mais aussi le quartier dans son ensemble doit retrouver une relation avec la ville; dans le jeu entre quartiers une position concurrentielle doit être atteinte pour le quartier pauvre " (3).

((3) Het Bomboek, p. 91, rédaction prof. E. Van Hove, édité par la Fondation Roi Baudouin, 1996 (BOM = buurt Ontwikkelings Maatschappij, ou Société de Développement locale).)

La pauvreté se concentre par la sédimentation, par un processus de sélection entre ceux qui peuvent se permettre de partir et ceux qui n'ont pas cette possibilité. Etant donné que les mesures urbanistiques n'ont aucune influence sur l'afflux croissant de pauvres dans les métropoles, et encore moins sur les facteurs directs d'émancipation, et que la concentration de l'exclusion renforce l'exclusion, un instrument urbanistique peut quand même tenter de limiter les contrastes et la concentration de pauvreté en stabilisant ou ralentissant les départs.

Le P.A.P. veut le faire en mettant en place une dynamique qui met un terme aux aspects environnementaux négatifs ainsi qu'à la tendance émigratoire. Au sein du mécanisme P.A.P., les moyens sont limités et ne sont que complémentaires à d'autres. Les moyens concrets de ce programme spécifique d'action prioritaire sont doubles :

- la création d'une société mixte public-privé, qui a pour but la rénovation et la réaffectation d'immeubles abandonnés et en ruine;

- la création d'un cadre légal qui constitue pour les habitants et les entreprises une amélioration substantielle par rapport à la situation de fait actuelle. Afin de faire bouger la situation existante, et d'en profiter pour restructurer, le cadre réglementaire doit offrir des possibilités qui n'existent pas dans la situation actuelle. Le nouveau cadre légal devra donc déroger au cadre légal existant.

Ces moyens seront directement ou indirectement utilisés dans un but spécifique. Pour contribuer efficacement au redéveloppement d'un quartier défavorisé, ces actions doivent faire partie intégrante d'une stratégie de développement plus large, dans laquelle et les mesures complémentaires et les processus à long terme doivent avoir une place.

La dégradation du tissu social est un des facteurs qui joue un rôle important en aval de la problématique de l'exclusion. Le mécanisme des programmes d'action prioritaire ne prévoit pas de volet social, comme c'est le cas pour les contrats de quartier ou les quartiers d'initiative, et pas de financement de la part de l'autorité régionale ou fédérale.

Le tissu urbain - à savoir l'environnement bâti, la structure spatiale, les activités et leurs relations réciproques - est un facteur important en amont de la problématique de l'exclusion. Dans les quartiers où l'attractivité conventionnelle (4) et naturelle (5) sont en même temps basses, la pauvreté se concentre. Le mécanisme P.A.P. a la faculté d'intervenir dans cette problématique afin d'enclencher une dynamique, via la discrimination urbanistique positive d'acteurs locaux, qui augmente l'attractivité naturelle et conventionnelle.

((4) L'attractivité conventionnelle découle de la culture, de la mode, l'exclusivité, hipe, etc..)

((5) L'attractivité naturelle découle de la structure spatiale d'un quartier et exerce son pouvoir à long terme.)

L'importance directe du tissu économique local pour la population locale - l'emploi donc - est limitée. L'embauche locale et spécifique d'une population pauvre locale peut consolider l'exclusion du quartier. L'intérêt du tissu économique local réside plutôt dans la diversité urbaine et la dynamique des quartiers entre eux. L'activité économique est porteuse de dynamique. L'emploi qui se limite à une embauche locale, ne contribue donc pas au développement de relations du quartier avec les quartiers environnants.

1.3. les notions-clés des programmes d'action prioritaire.

1.3.1. Développement.

Le développement est un concept très large : le développement urbain est le processus urbain complet de structuration de l'usage de l'espace urbain. C'est un processus simultané de spécialisation et de diversification. Au plus la résistance est grande au sein du système spatial, au plus les quartiers se différencieront les uns des autres. Le centre historique de Molenbeek est clairement et naturellement un espace spécialisé. La dualisation sociale, économique, culturelle et spatiale qui s'y développent, ne peuvent être niés. Dans le quartier, la densité de population ainsi que l'exclusion sociale augmentent. Cette situation et évolution renforcent l'exclusion et porte atteinte à l'attractivité du quartier. C'est un phénomène inacceptable aussi bien pour la population locale que pour l'autonomie de gestion, au niveau régional et communal.

1.3.2. Discrimination positive.

La discrimination positive des quartiers en difficulté - telle qu'elle est visée théoriquement au travers du programme d'action prioritaire - n'a pas de base financière. Il n'existe pas de mécanisme financier de redistribution entre les quartiers, géré par l'autorité communale ou fédérale sous la forme de subsides.

Une discrimination positive des acteurs locaux, qui profitent de l'élargissement de la réglementation urbanistique, est en principe l'unique source possible de moyens. Les possibilités de discrimination positive sont cependant trop limitées et les alternatives (6) trop disponibles pour générer des moyens qui rendent possible une approche globale. Le " bénéfice " se limite à garantir un cadre harmonieux (article 67ter de l'ordonnance) dans les limites des propriétés des acteurs concernés. A cause de la densité très élevée d'habitation au sein du quartier et de l'îlot, ainsi que des mauvaises conditions de vie d'une grande partie des habitants, il est évident que le souci d'un aménagement harmonieux s'applique en premier lieu aux conditions d'habitabilité.

((6) Par exemple : une alternative pour les entreprises consiste à se délocaliser.)

Il existe au sein de ce programme d'action prioritaire un volet social sous forme de possibilité d'emplois supplémentaires. La société Eurocall qui propose ces emplois est actuellement déjà le plus grand employeur de l'îlot. Elle envisage de doubler encore le nombre de ses employés. Les employés actuels sont pour la plupart jeunes et communicatifs, et sans diplôme obligatoire ou spécifique. Ils reçoivent la formation spécifique par la société. Ces emplois ne sont pas destinés exclusivement aux habitants du quartier. L'emploi est d'ailleurs de plus en plus transpatial. Cela a l'avantage d'augmenter la dynamique entre le quartier et la ville, et de réduire la ségrégation spatiale du quartier. Actuellement, la majeure partie des employés proviennent de la Région bruxelloise. Ceci est un élément plus important qu'une approche locale de la problématique de l'emploi. Néanmoins, les emplois à venir ne doivent pas être considérés comme une discrimination positive du quartier.

1.3.3. Réglementation dérogatoire.

Dans l'intérêt général, les prescriptions urbanistiques tendent à régler l'utilisation de la propriété privée, ses relations réciproques ainsi que les relations avec l'espace public.

Après être passé par une succession d'interventions, de plans avortés, de dérogations accordées, ..., etc., l'îlot se trouve dans une situation qui manque de cohésion, inacceptable pour tout le monde. Les prescriptions urbanistiques existantes ne permettent pas, en comparaison aux investissements nécessaires, d'arriver à une amélioration raisonnable des marges de manoeuvre des initiatives individuelles.

Il est nécessaire de mettre en place des prescriptions urbanistiques qui rendent possibles des solutions, qui soient une amélioration indubitable de la situation pour toutes les parties présentes dans l'îlot et que le cadre réglementaire actuel ne permettent pas de réaliser. Sans nouvelles possibilités, les acteurs économiques n'investiront probablement pas dans l'îlot. Sans améliorations explicites du cadre de vie, l'exclusion sociale de ce quartier s'aggravera.

Le mécanisme P.A.P. permet de déroger aux prescriptions urbanistiques existantes. Dans l'intérêt d'une réglementation consistante et pour garantir une situation acceptable au terme de la période de validité du P.A.P., la réglementation dérogatoire doit s'inscrire dans un concept.

Le concept choisi concernant la relation entre les niveaux de planification est le suivant.

La différence de précision avec laquelle le lieu et l'espace sont définis sur les plans (quartiers, îlots, parcelles, niveaux, ...) determine la mesure suivant laquelle ces plans peuvent déroger les uns aux autres. Un plan global et plutôt vague ne sait pas tenir compte des possibilités et spécificités locales telles que : différences de niveaux, orientation, construction d'angle, ..., etc..

Les plans dans lesquels les possibilités d'utilisation sont formulées différemment ne peuvent être comparés les uns aux autres. La dérogation est alors implicite et non explicite. Les possibilites d'utilisation peuvent être formulées sous forme relativement abstraite (métrique) (par exemple : en m2/adresse). Elles peuvent également être formulées de manière concrète et topologique par des relations à spécifier entre les differentes fonctions. Des possibilités d'utilisation peuvent enfin être définies à la fois topologiquement et métriquement afin de définir aussi bien le poids d'une unité (m2) que les relations entre les unités. Les deux sont d'ailleurs d'importance pour une planification harmonieuse et pour les relations entre les différentes activités.

La mesure d'affinement va souvent de pair avec la nature de la formulation des règles. L'affinement augmente presque automatiquement la teneur concrète topologique d'un plan, et donc sa complexité. Le principe général est qu'il existe localement d'autres bonnes solutions d'aménagement que les règles générales d'aménagement, à condition que la complexité de l'organisation puisse augmenter. Au travers du concret le général ou le moyen se résolvent dans des possibilités et des impossibilités. En tirant profit de solutions locales, les systèmes tendent vers un plus haut degré de complexité, vers un plus haut niveau d'organisation. Dans ce sens, il est logique qu'au travers de son organisation spatiale complexe, la société utilise toutes les possibilités qui sont profitables à son développement. Le bâti est ce qui crée les possibilités d'une organisation spatiale complexe.

De manière analogue à ce qui vient d'être dit, un plan doit pouvoir déroger à un plan plus vague ou plus abstrait, au fur et à mesure que sa description des règles d'organisation devient plus complexe et plus topologique. Cette plus haute complexité se situe au niveau d'une organisation de voisinage spécifique local, au niveau de l'organisation spatiale des volumes et des activités dans l'îlot. Etant donné qu'un plan supérieur est souvent - mais pas forcément - plus vague et abstrait qu'un plan inférieur, il est normal qu'un plan inférieur " déroge " à un plan supérieur. Le plan inférieur doit donc avoir un degré d'affinement plus élevé, comparable à un plan particulier d'affectation du sol (P.P.A.S.), et doit prendre comme considerant de départ la situation complexe existante (les possibilités). C'est pour cela que l'article 67quater de l'ordonnance, qui règle les programmes P.A.P., précise que ceux-ci doivent contenir " l'affectation détaillée du sol et les prescriptions qui s'y rapportent ".

1.3.4. Développement dérogatoire du quartier.

Le développement dérogatoire qui est poursuivi veut contrer la dualisation galopante. Une gentrification ne peut avoir lieu que si la dynamique négative existante peut être arrêtée - " si je le pouvais, je partirais ".

Le " social-mix " imposé n'est pas durable, à cause des préjugés existants à l'encontre des personnes et environnements défavorisés. Il ne sera probablement possible de stopper la dynamique négative qu'en stabilisant la population locale, qui a encore le moins de préjugés, en ralentissant l'émigration du quartier, et en ralentissant ainsi l'immigration appauvrissante. La clé à ce problème reside dans une approche globale; il faut améliorer le cadre de vie, l'accessibilité et l'attractivité :

- par des adaptations dans la structure spatiale, visant une réduction de la ségrégation spatiale;

- en contrant les effets que produit cette exclusion spatiale globale et la concentration de l'exclusion sociale et la pauvreté sur l'environnement local.

Il a été statué qu'il n'existe pas dans le mécanisme P.A.P. de moyen externe pour la réalisation d'actions à long terme via des mesures structurelles, et pour des modifications à court terme via un " intensive care " du quartier. Le programme d'action veut néanmoins, et au travers de trois aspects, avoir un effet sur l'attractivite et le développement de l'îlot et du quartier :

- en apportant des modifications à la structure spatiale de l'intérieur d'îlot et de l'espace public (voir 1.4.1 et 1.4.3);

- en apportant des modifications dans l'organisation spatiale des activités (voir 1.4.2);

- en apportant des modifications à l'espace public, à l'organisation des circulations et à la verdurisation (voir 1.4.4).

1.4. les mesures particulières.

1.4.1. Le bâti.

Le programme d'action se donne pour objectif d'assainir la structure bâtie de l'îlot :

- rétablissement de relations entre l'espace public et privé. La séparation de l'espace privé et semi-public sera realisée formellement par des bâtiments. L'espace semi-public reçoit une forme lisible et digne d'un espace public.

La préservation, l'optimalisation et l'homogénéisation de l'espace ouvert privé à l'arrière des habitations. Ceci ne signifie pas forcément que la quantité d'espace ouvert peut ou doit augmenter, mais plutôt que l'espace ouvert devrait être regroupé le plus possible.

L'amélioration des prises de lumière naturelle à l'arrière des logements de la rue Ransfort;

- restructuration des bâtiments le long de la rue de la Borne. Ces bâtiments sont aujourd'hui soit vides, soit dégradés ou surpeuplés (voir plans n° 4a et 4b). Ils n'ont pas de vue à l'arrière. Leur facade avant est orientée vers le nord et donne sur une rue fort sollicitée. Un tel contexte exige une organisation spatiale interne spécifique des logements.

Un fait exceptionnel et positif réside dans le fait que les étages au-dessus de la chaussée de Gand sont encore habités. Ce phénomène est la conséquence d'une grande demande en logements dans le quartier plutôt que de la qualité des conditions d'habitat de ces logements. Afin d'éviter que lors d'un " up-grade " du quartier et de la chaussée de Gand, ces habitations ne se vident, la qualité de ces habitations doit être augmentée. Cela signifie que la situation urbanistique doit prendre en compte la situation complexe d'immeubles mixtes habitats/commerces. Dans la pratique, il faut garantir l'existence d'entrées destinées aux logements; la réalisation de jardins-terrasses au dessus des rez-de-chaussée doit être rendue possible.

Le plan d'affectations, qui fait partie du programme d'action, détermine les marges dans lesquelles la restructuration peut s'inscrire afin d'être en accord avec les objectifs énoncés. La restructuration de l'îlot nécessite la démolition de certains volumes. Pour tous les autres volumes, le plan d'affectation vise à maintenir le plus possible les volumes et structures existantes.

1.4.2. Les plantations.

Plan n° 7d.

Les plantations sur les toitures et les terrasses des annexes doivent être encouragées. Néanmoins, cette verdurisation ne peut être un prétexte pour changer le statut de " terrasse " versus " toit plat ", tel que régle dans le plan n° 7a, ou pour permettre la construction de murs mitoyens ou autres constructions. Le plan n° 7d mentionne - conformément au plan n° 7a - la répartition des toitures terrasses accessibles ou non.

1.4.3. Les activités.

L'assainissement et la réaffectation des propriétes communales, doit renforcer la dynamique entre le quartier et la ville, et en conséquence diminuer la ségrégation. Afin d'arriver à ce but sans une répercussion négative, la dynamique de ces nouveaux attracteurs doit renforcer la dynamique naturelle du quartier (voir 1.1.3). Elle doit donc être distribuée majoritairement dans l'espace le plus structurant du quartier : la chaussée de Gand. Il faut éviter les espaces semi-publics tels que immeubles à patio et cul-de-sac semi-publics. Ces formes d'organisation sont anti-urbaines, fragmentent l'espace, sont peu sûres, etc.. La tendance à utiliser ces dispositifs est une réaction normale à un contexte négatif, et cela le renforce. Le programme d'action prioritaire s'efforce donc :

- d'améliorer la dynamique entre le quartier et la ville par de nouvelles activités et ainsi mettre progressivement un terme à la ségrégation spatiale;

- de bien doser cette dynamique dans l'espace urbain; de rendre ces activités visibles et d'ainsi améliorer l'image du quartier.

La situation dans le quartier n'a pas encore permis de convaincre les entreprises supra-locales qui font partie prenante de l'investissement et de l'extension, de se mélanger et se rallier à la dynamique locale. Le programme d'action prioritaire part donc d'un scénario, dans lequel, à court terme, les entreprises se développent au sein de l'intérieur d'îlot indépendamment de la dynamique locale, mais dans lequel les possibilités sont réservées afin de retourner un jour l'ensemble du complexe vers le quartier. La vraisemblance de ce retournement nécessaire dépendra du fait si le quartier devient plus attractif dans un délai raisonnable. Le scénario est illustré schématiquement dans la fig. 6.1.

Déjà le premier stade de ce scénario doit apporter une amélioration à la situation locale. L'entrée provisoire des entreprises via l'intérieur d'îlot acquiert une forme plus claire; elle devient un espace semi-public simple et visible. Les bâtiments d'entreprise forment autour de cet espace un ensemble et un front continu; ils soustraient à la vue le côté privé des habitations qui bordent l'îlot et ce depuis l'espace semi-public. Cet espace central est agrémenté d'arbres qui sont visibles depuis la plupart des logements de l'îlot.

Les bâtiments assainis sont destinés à accueillir des entreprises, à l'exception de la plupart des étages des bâtiments le long des rues, qui doivent être obligatoirement destinés à du logement. Le plan d'affectation détermine de manière détaillée les marges dans lesquelles les activités peuvent être réparties sur les batiments de l'ilot.

Fig. 6.1.a.

(Figure non reprise pour des raisons techniques. Voir M.B. 30-10-1999, p. 41058).

Fig. 6.1.b.

(Figure non reprise pour des raisons techniques. Voir M.B. 30-10-1999, p. 41058).

1.4.4. La structure spatiale du quartier.

La proposition de restructuration modifie les alignements le long des rues Ransfort et de la Colonne. Les interventions intensifient la structure relationnelle entre le quartier et son contexte. Elles présentent également d'autres avantages pour différents aspects, tels que la creation d'un espace ouvert dans un quartier qui a un grand besoin d'espace, la verdurisation de l'espace public, la création de places de stationnement à proximité immédiate de la chaussée de Gand. Les maisons qui sont amenées à disparaître à la rue de la Borne sont fort enfermées.

Les moyens financiers qui sont générés par le mécanisme P.A.P., sont insuffisants pour financer cette restructuration complète. C'est pourquoi le plan d'action se limite à la solution la moins coûteuse, c'est-à-dire la modification de l'alignement de la rue de la Borne. Cette modification ne reprend pas tout à fait l'alignement de 1903. Etant données les circonstances de l'intérieur d'îlot, un ajustement profond de ces maisons s'imposent aussi (voir 1.4.1).

Le carrefour entre la chaussée de Gand et la rue de la Borne n'a pas une bonne visibilité et est dangereux. A l'endroit du décrochement de l'ancien alignement vers le nouveau, une transition architecturale et urbanistique correcte n'a jamais été réalisée. Le terrain vague situé à l'emplacement du décrochement est très visible, et a par consequent un effet négatif sur le quartier. La réalisation du nouvel alignement doit solutionner ce problème par la construction d'un immeuble d'angle.

1.4.5. Le domaine public et l'organisation des circulations.

Voir plan n° 7c.

L'article 67quater de l'ordonnance qui régit les programmes d'action prioritaires, précise que le P.A.P. prevoit " les mesures d'aménagement de l'espace public et les prescriptions qui s'y rapportent ". L'analyse de la situation existante a mis en évidence quelques problemes dont la solution nécessite d'intervenir sur le domaine public.

Les habitants du quartier et de l'îlot ne disposent que de très peu d'espace privé et public. Faute de moyens, l'élargissement de la rue Ransfort et l'etablissement d'une place avec des arbres ne sont probablement pas réalisables. L'option du programme d'action est par conséquent de profiter de manière optimale de l'espace urbain disponible. L'élargissement déjà existant dans la rue de la Borne, ainsi que la large zone de recul à hauteur des logements sociaux, constituent des endroits appropriés à cet effet. Dans le projet, les socles en bétons, remplis de terre au dessus du parking souterrain, sont supprimés de manière à dégager de l'espace pour une place. Trois arbres sont plantés en pleine terre à l'endroit de l'élargissement de la voirie. Leur implantation a été déterminée de manière à ce qu'ils n'aient pas uniquement un effet local de verdurisation mais également global. Ils sont en effet visibles dans les perspectives de la rue de la Borne, et aussi depuis les rues Ransfort et des Quatre Vents au travers des rues de la Colonne et Van Male de Ghorin.

Fig. 6.2.a.

(Figure non reprise pour des raisons techniques. Voir M.B. 30-10-1999, p. 41059).

Fig. 6.2.b.

(Figure non reprise pour des raisons techniques. Voir M.B. 30-10-1999, p. 41059).

L'organisation de la circulation est adaptée de manière à améliorer la cohésion spatiale du coeur du quartier. Le sens de circulation de la rue Fin est inversé, et une partie de la rue de la Borne est mise à double sens (fig. 6.2). Grâce au déplacement de l'alignement de la rue de la Borne, il devient possible de diversifier les mouvements (tourne-à-gauche) au carrefour entre la chaussée de Gand et la rue de la Borne ainsi que d'agrandir sensiblement la largeur des trottoirs. La fig. 6.2 montre les possibilités de mouvements apres (fig. 6.2.b) et avant les interventions (fig. 6.2.a). Toutes les accessibilités externes du quartier sont conservées (fig. 6.2). Ces interventions augmentent la capacité du quartier à absorber la dynamique globale, et à en bénéficier.

Afin d'augmenter l'attractivité de la chaussée de Gand depuis le Pentagone, le premier virage est rendu plus dégagé, là ou le profil de la voirie change et passe du nouveau gabarit large à l'ancien gabarit étroit. Le plan représentant les mesures dans le domaine public prévoit à cet endroit une augmentation de la largeur des trottoirs par la suppression de stationnement dans le virage. Le virage et le raccordement de la rue Ransfort deviennent ainsi mieux visibles à distance.

Le déplacement des alignements de la rue de la Borne et l'aménagement à l'endroit de l'élargissement actuel, permettent d'augmenter l'offre en stationnement. Afin d'éviter la fragmentation spatiale, il est conseillé de ne pas marquer les places de stationnement par des revêtements de sol trop contrastés.

1.5. réglementation planifiee et existante - dérogations.

1.5.1. Le nouveau plan d'affectation.

Le plan d'affectation détaillé, qui fait partie du programme d'action prioritaire, est le sujet du plan n° 7a. Les prescriptions qui y réfèrent sont développées au point " 2. Le plan d'affectation ".

Ce document est en concordance avec les considérations " 1.3.3. Réglementation dérogatoire ", qui traite de la necessité de définir en détail l'endroit des activités et leurs relations réciproques. Ce plan d'affectation présente les particularités suivantes :

- les affectations sont détaillées pour les rez-de-chaussee, les premiers étages et les étages supérieurs;

- le graphisme et les règles sont différents selon qu'il s'agit des bâtiments principaux ou des annexes parce que les relations entre le privé et le public diffèrent des relations réciproques entre les propriétés privées;

- les volumes sont définis par des maxima. Quand ils s'interposent entre le domaine privé et le domaine public, ils sont également soumis à des minima parce qu'alors les bâtiments sont les éléments constituants de la structure urbaine et sont l'interface nécessaire entre le privé et le public.

- les choix du plan sont basés sur un relevé détaillé de la situation complexe existante. Celle-ci a été remaniée (par exemple : regroupement d'espace ouvert) mais dans un esprit de conservation maximal de la situation existante. La structure parcellaire complexe et le bâti existants jouent donc un rôle important dans le processus décisionnel dans la rédaction du plan. Si à un moment donné la situation existante ne constitue plus le point de départ (à cause du regroupement de parcelles ou de la démolition de bâtiments), de meilleures ou d'autres solutions d'aménagement existeront.

1.5.2. Le plan de secteur.

Le plan de secteur prévoit une zone mixte le long de la chaussee de Gand et une zone d'habitat sur le reste de l'îlot (voir 2.2). Les prescriptions du plan de secteur sont suspendues par le projet de P.R.A.S.. Jusqu'à l'adoption définitive du P.R.A.S., le principe du " double gel " est d'application : les prescriptions contraires des deux documents perdent leur valeur réglementaire. Suivant les interprétations de la notion du " double gel ", ils serviraient plus ou moins de ligne directrice pour le bon aménagement des lieux. Le plan de secteur laisse la place a des derogations indéfinies moyennant des M.P.P. et si elles sont " dûment motivées par des raisons sociales ou économiques, dans la mesure ou les conditions locales le permettent ". Ces conditions sont rencontrées par les programmes d'action prioritaires qui doivent être soumis à l'enquête publique, être légitimés socio-économiquement et contenir un plan d'affectation détaillé. La procédure du P.A.P. se conforme à la procédure de dérogation prévue dans le plan de secteur et ne déroge donc pas au plan de secteur.

1.5.3. Le projet de plan régional d'affectation du sol (P.R.A.S.).

Au moment du dépôt du dossier et lorsqu'il fut soumis à l'enquête publique, le projet de P.R.A.S. (I) adopté le 16 juillet 1998 avait valeur réglementaire et prévoyait une zone d'habitation dans laquelle les superficies d'entreprises ou de commerces étaient limitées à 500 m2 dans le meilleur des cas; un liseré commercial était prévu le long de la chaussée de Gand, autorisant 1500 m2 par immeuble.

Dans le P.R.A.S. (I), l'activité de call center n'était autorisée que dans les zones d'industries urbaines. Si cette activité n'était pas située dans un tel type de zone, elle était comptabilisée en affectation de bureau. Par ailleurs, le solde des bureaux admissibles pour l'îlot était négatif de +/- 260 m2. L'étendu du call center était donc rendu totalement impossible.

Le projet de P.R.A.S. (II) adopté le 30 août 1999 et qui n'a pas valeur réglementaire, prévoit une zone de forte mixité sur l'ensemble de l'îlot (ainsi qu'un P.I.C.H.E.E. sur les trois-quarts).

Cela signifie qu'en cas d'adoption du P.R.A.S. (II), l'ensemble des fonctions autres que le logement (équipement, bureaux et activités productives) ne pourront dépasser 1500 m2 par immeuble, dans lesquels bureaux et équipements ne pourront dépasser 1000 m2. L'augmentation de ces surfaces est possible, moyennant conditions et il faut noter que :

" l'augmentation des superficies de plancher de bureaux et des activités de production de services matériels et de production de biens immatériels (par exemple : call center) peut être autorisée jusqu'à 3500 m2 par immeuble aux conditions visées à l'alinéa 2 (motivation socio-économique, conditions locales le permettant et M.P.P.) ".

Les dispositions du projet de P.R.A.S. (II) ne s'opposent donc pas au P.A.P. " Crystal " mais il faut attendre la durée de sa procédure d'adoption - en supposant que rien ne soit amendé dans sa forme ou son contenu - avant de pouvoir autoriser quoi que ce soit.

1.5.4. Par rapport au plan de secteur comme modifié par le P.R.D..

En l'attente de l'adoption définitive du P.R.A.S. (II), on en revient à la carte du plan de secteur comme modifiée par le P.R.D.. L'îlot " Crystal " se retrouve " à cheval " sur deux types de zones :

- une zone d'habitat comprise dans un périmètre de redéploiement du logement et des entreprises (surfaces autorisées : logements illimités; équipements, commerces, ateliers ou bureaux : 200 m2, max. 500 m2 moyennant certaines conditions et si le P/S ne dépasse pas 0,1);

- une zone d'habitat et d'entreprises dans un périmètre de redéploiement du logement et des entreprises (surfaces autorisées : logements, commerces et ateliers illimités; équipements ou bureaux : 200 m2, max. 1500 m2 suivant certaines conditions et avec une limitation de rapport de P/S de 0,2) le long de la chaussée de Gand.

Même avec un nouveau P.P.A.S., la limite des surfaces bureaux reste fixée à 500 m2.

Par ailleurs, la modification totale de l'utilisation ou la démolition d'un logement ne sont permises que sous certaines conditions.

Les dispositions du plan de secteur comme modifié par le P.R.D. s'opposent donc à la réalisation du P.A.P. " Crystal ". C'est pourquoi le P.A.P. est donc toujours nécessaire pour permettre le projet dans l'îlot concerné.

1.5.5. P.P.A. n° 21.

Les implications réglementaires de l'ancien plan de secteur prévoyaient que l'ancien P.P.A. n° 21 soit mis d'office en révision. Un nouveau P.P.A. ne fut jamais réalisé et l'ancien P.P.A. ne fut pas abrogé. L'ancien P.P.A. n° 21 est toujours d'application, et les relations entre les prescriptions du P.P.A. et celles du projet de P.R.A.S. sont régies par le principe du " double gel ". Les prescriptions de ce P.P.A.. Elles sont contraires aux options du P.A.P. en ce sens que :

- le P.P.A. n° 21 prévoyait la démolition de tous les bâtiments en intérieur d'îlot au profit d'une zone verte; le P.A.P. prévoit le maintien de parties importantes des bâtiments;

- le P.P.A. n° 21 prévoyait la réalisation d'un nouvel alignement et d'un nouveau front bâti le long de la rue de la Borne et de la rue Ransfort; le P.A.P. supprime l'ancien alignement le long de la rue Ransfort et prévoit le long de la rue de la Borne un nouvel alignement qui ne correspond pas entièrement à l'ancien alignement;

- le P.P.A. n° 21 prévoyait le long de la rue de la Colonne un nouveau front bâti; le P.A.P. ne retient pas cette proposition.

Pour le reste, le plan d'affectation du P.A.P. autorise le maintien et la réaffectation de la plupart des bâtiments existants, tout en supprimant specifiquement au niveau du détail les inconforts locaux.

1.6. La société mixte " Crystal ".

Une société anonyme mixte " public-privé " a été fondée afin de mener à bien la réalisation des travaux de restructuration : il s'agit de la S.A. Crystal, siège social 1080 Bruxelles, rue de la Borne n° 14.

Les actionnaires sont :

- la Société de Développement régional de Bruxelles (S.D.R.B.);

- la S.A. Eurocall, qui est la société qui veut s'étendre au sein de l'îlot;

- la S.A. Charmeuil, via son administrateur (P. Tackoen) propriétaire de 12 % des terrains de l'îlot, ainsi que du bâtiment dans lequel la société Eurocall est actuellement implantée.

E.a..

Cette société a comme objectif social :

" ... Renover et réaffecter des bâtiments à l'abandon depuis de nombreuses années pour y développer un projet d'entreprises et de logements. La surface concernée par le projet est limitée à l'îlot formé par les rues Ransfort, de la Borne, de la Colonne et par la chaussée de Gand.

A cette fin, elle pourra faire toutes opérations commerciales, industrielles, financières, immobilières se rapportant directement, en tout ou en partie, à l'objet social ... ".

1.7. Bail emphytéotique/droit de passage.

L'Administration communale a céder à la S.A. Crystal, sous forme de bail emphytéotique, les propriétés communales qui ont été énumérées précédemment, ce qui permettra d'effectuer les travaux nécessaires et d'aménager l'espace ouvert.

Les conditions suivant lesquelles les travaux et l'affectation des autres terrains pourront se faire n'ont pas encore été déterminees. Il s'agit principalement de la réalisation des travaux dans la zone de recul des tours du Foyer molenbeekois, ainsi que des aménagements et du passage vers l'espace central semi-public qui traverse les terrains du Foyer molenbeekois, de la commune et de M. Tackoen. Cette situation peut être résolue si les propriétaires s'accordent mutuellement un droit de passage, ce qui sera probablement le cas. Seul le Foyer molenbeekois n'est pas directement concerné par ce qui se passe dans l'îlot " Crystal ".

1.8. Exemption des mesures particulières de publicité.

L'ordonnance prévoit que " le programme d'action prioritaire peut dispenser les demandes de permis d'urbanisme, de lotir et de certificat d'urbanisme des mesures particulières de publicité requises par les plans ".

Le programme d'action spécifique permet certaines constructions et affectations sans M.P.P., et d'autres pour lesquelles les M.P.P. restent requises.

Ce programme veut aussi rendre possible la relocalisation et l'extension de la S.A. Eurocall et de la société d'économie mixte, dans un souci de maintien de l'activité economique, de la dynamisation du projet et de création d'emplois au sein du quartier.

La S.A. Eurocall est un call centre. Elle occupe maintenant un étage de plus ou moins 300 m2 dans l'ancienne fabrique rénovée au sein de l'îlot (entrée rue de la Borne, 14). En une année, la société est passée de 79 à 125 employes. On y travaille en " shift "; le nombre de poste de travail (ordinateur avec poste de téléphone) est de 83. Avec une croissance probable de 200 % (" 160 postes de travail) et une moyenne de 8 m2 par poste, il existe à terme une demande d'espace estimée a " 1280 m2.

Afin de préserver la consistance du principe de dérogation, et afin de garantir la sécurité juridique des riverains, l'option a été prise de promouvoir Eurocall et la sociéte d'économie mixte comme une solution spécifique qui est fixée par le programme d'action prioritaire.

Pour que le P.A.P. puisse dispenser les demandes de permis d'urbanisme d'Eurocall et la société d'économie mixte des mesures particulières de publicité, il doit intégrer lui-même cette solution spécifique. Bien qu'elles dérogent par leur ampleur, l'installation d'Eurocall et de la société d'économie mixte reste en accord avec la topologie interne du plan. La dérogation par rapport aux prescriptions de base ne concerne que la superficie d'exploitation.

En résumé, cela signifie que le P.A.P. admet sans M.P.P. l'établissement d'Eurocall et de la société d'économie mixte.

1.9. Etude et rapport d'incidences.

Le programme d'action prioritaire ne prévoit l'installation d'aucune activité de classe 1A. Une étude d'incidence n'est donc pas nécessaire.

L'ordonnance qui règle les programmes d'action prioritaire prévoit que des rapports d'incidences doivent être réalisés à l'occasion de demandes de permis d'urbanisme ou de certificats d'urbanisme pour des activités de classe 1B. Etant donné que le P.A.P. est situé dans un quartier principalement destiné à l'habitat, un rapport d'incidences est exigé pour des ateliers, des commerce ou des entrepôts de plus de 1000 m2. Ces activités ne sont pas possibles selon les prescriptions de base (sans M.P.P.) du plan d'affectation de ce présent P.A.P.. Sous réserve de M.P.P., les activités de production, de commerce ou de service sont toutefois acceptées jusque 1500 m2. Les rapports d'incidences doivent dans ces cas exceptionnels être joints au dossier au moment de la demande.

La S.A. Eurocall (voir 1.8), dont l'implantation dans l'îlot est prévue dans ce P.A.P., occupera environ 1280 m2. Cette entreprise est considérée comme étant des bureaux pour lesquels un permis d'urbanisme n'est pas conditionné à un rapport d'incidences.

2.0. Le tableau des affectations.

Un tableau de synthèse des surfaces maximum admissibles est joint à l'arrêté et présenté avec les cartes.

Art. N2.Annexe 2. Plan d'affectation (plans n° 6a, 6b, 7a et 7b).

Le plan d'affectation détermine l'espace ouvert, l'implantation des bâtiments ainsi que l'utilisation qui peut en être faite.

Il détermine sur plan, de manière concrète-graphique et par niveau, l'endroit spatial et la taille, dans le sens horizontal et vertical, des affectations des bâtiments principaux, des annexes et des zones de jardin, etc..

Il détermine via des prescriptions générales l'ampleur spatiale (absolue en m2 ou relative en %) de chaque unité fonctionnelle. La notion de " unité fonctionnelle " est décrite en relation à l'ensemble de la ville. C'est pourquoi en règle générale, une unité fonctionnelle est rapportée à une unité spatiale qui dispose d'une liaison directe avec le domaine public ou à un espace qui est utilisé de la même manière, c'est-à-dire : toujours accessible pour tout le monde. En simplifiant, on peut donc dire qu'une unité fonctionnelle correspond souvent à une porte d'entrée ou une adresse. C'est l'unité fonctionnelle considérée par le P.R.A.S..

Les prescriptions déterminent en général l'ampleur maximale des bâtiments. Pour les bâtiments principaux, elles déterminent aussi dans certains cas une ampleur minimale (7).

((7) Les bâtiments principaux sont déterminants pour la structure spatiale du domaine public, donc pour la façon selon laquelle la structure spatiale de la ville est percue. Exiger une ampleur minimale pour les bâtiments principaux se fonde sur l'importance de la forme de la structure spatiale pour le développement urbain et la nécessité d'indiquer cette forme de façon suffisamment non ambiguë.)

Le support du plan est la situation existante. La taille et l'implantation sont en general localisés en fonction de cette situation existante.

Le plan d'affectation détermine des principes généraux relatifs à l'aspect des ouvrages à réaliser et protège le cas échéant le patrimoine bâti de valeur.

Des modifications de fonction sont des modifications dans l'utilisation des bâtiments, mais aussi des terrains, selon la définition des fonctions mentionnées en 2.1.1. Une modification de fonction est soumise à un permis. On considère aussi comme une modification de fonction :

- le regroupement de petites unités en une unité opérationnelle plus grande;

- le déplacement de fonctions dans le même bâtiment.

2.1. Zones pour bâtiments.

2.1.1. L'indication de l'usage : la matrice fonction/couleur.

La matrice fonction/couleur indique si une affectation est autorisée dans une zone de couleur determinée. Dans certains cas, les affectations sont autorisées sous certaines conditions mentionnées par un code dans la matrice. Ces conditions sont reprises dans la légende du plan ainsi que dans le texte en 2.1.2.

En cas de doute sur la nature de l'affectation et son admissibilité, les codes couleur doivent être interprétés dans les sens suivants :

1. rouge : la ville en profondeur. Activités à faible attraction. Résidences et locaux pour activités retirées, de petite envergure et principalement visités par les résidents et employés;

2. orange : activités à attraction moyenne. Locaux pour des activités de petite envergure et visités par les non-résidents et non-employés;

3. rose : activités à forte attraction sur d'autres personnes que les résidents et employés et dont l'effet reste bien réparti dans le temps, principalement la journee;

4. bleu clair : espace réservé aux équipements d'intérêt collectif;

5. mauve : activités :

- qui exercent une grande force d'attraction sur les personnes non résidents et non employés, et dont l'effet est réparti irrégulièrement (dans le temps et l'espace), ou qui s'exercent aussi la nuit;

- qui, de par leur grande taille spatiale, nuisent à la distribution fine et homogène de la fonction résidentielle;

- qui génèrent une circulation motorisée lourde ou intense, et de ce fait ne sont pas compatibles avec un tissu urbain compact;

6. bleu foncé : activités telles qu'indiquées en 5, mais qui ne créent pas de circulation motorisée intense ou lourde, et qui de ce fait trouvent leur place dans un tissu compact urbain d'un centre.

2.1.1.1. Habitat.

Ensemble des locaux pour une résidence fixe. On associe aux habitations : des bâtiments d'habitation collective dans lesquels on séjourne pour une longue période, tels que flats ou chambres d'étudiant, chambres meublées, flats et chambres pour personnes âgées.

2.1.1.2. Service public.

Ensemble des locaux accessibles au public dans lesquels l'autorité - ou similaire - dispense des services sociaux et administratifs, et ce y compris les locaux et bureaux qui s'y rapportent.

2.1.1.3. Equipements d'intérêt collectif.

Construction ou installation qui est affectée a l'accomplissement d'une activité d'intérêt général, notamment les équipements scolaires, culturels, sportifs, de réunion, de délassement, et de santé, et dont l'effet se répartit régulièrement dans le temps.

2.1.1.4. Bureaux.

Locaux destinés :

- soit aux travaux de gestion ou à l'administration d'une entreprise, d'un service public non accessible au public, ou d'un indépendant;

- soit à l'activité d'une profession libérale, et aux professions médicales et paramédicales;

- soit aux activités des entreprises de service intellectuel, et ce compris les activités d'entreprises de service et de production de biens immatériels comme des logiciels ou des multimédias.

2.1.1.5. Activités productives.

Activités artisanales, industrielles et de haute technologie, et de services matériels. Sont assimilées aux activités productives, les travaux de gestion ou d'administration de ces activités, l'entreposage et les commerces qui sont l'accessoire de ces activités.

2.1.1.6. Commerces et services.

Ensemble des locaux accessibles au public dans lesquels lui sont fournis des services ou dans lesquels lui sont vendus des biens meubles, y compris les bureaux accessoires et locaux annexes.

2.1.1.7. Hôtels et horeca.

Etablissement d'accueil de personnes pouvant offrir des prestations de service à la clientèle, tels que hôtel, auberge, auberge de jeunesse, motel, appart-hôtel, flat-hôtel, ....

2.1.1.8. Grandes infrastructures.

Grands ensembles de locaux et d'installations destinés aux événements et compétitions sportifs, à la projection de film, aux spectacles, aux congrès et salons.

2.1.2. Conditions d'affectation dans la matrice fonction/couleur.

2.1.2.1. Conditions générales.

Les conditions suivantes sont d'application pour toutes les affectations admises ou autorisables :

- toute activité non résidentielle qui tombe hors du champ d'application de la couleur rouge doivent disposer d'une entrée, d'une cage d'escalier, d'autres couloirs, ... que les habitations situées dans le même immeuble, à l'exception du logement de l'exploitant, du propriétaire ou du concierge de cette activité;

- les activités non résidentielles se déroulant en plein air en dehors du domaine public ou semi-public doivent être soumises à des mesures particulières de publicité (M.P.P.).

Pour le calcul des surfaces admissibles, il n'a pas été tenu compte des possibilités de parking minimales telles que prévues dans la circulaire ministérielle du 17/6/1970 et les réglementations ultérieures.

2.1.2.2. Conditions particulières.

A1 - uniquement les locaux qui ne sont pas accessibles librement au public, et qui font partie d'une habitation dans laquelle le titulaire de l'activité habite, et qui ne dépassent pas 75 m2 et 50 % de la surface du logement.

A2 - surface brute de l'activité concernée : max. 200 m2.

A3 - surface brute de l'activité concernée : max. 300 m2.

A4 - surface brute de l'activité concernée : max. 500 m2.

A5 - surface brute de l'activité concernée : max. 1000 m2.

A6 - surface brute de l'activite concernée : max. 1500 m2.

A7 - max. 20 chambres, et sans externalités (8).

((8) Les externalités sont des fonctions, par exemple, dans des hôtels, qui sont accessibles à des personnes qui ne logent pas dans l'établissement, telles que : restaurant, café, salles de réunion, salles de spectacle, shops, emplacements de parking supplémentaires, etc.. Le parking minimal obligatoire n'est pas considéré comme fonction externe.)

A8 - max. 50 chambres, et max. 300 m2 d'externalités.

A9 - max. 80 chambres, et max. 500 m2 d'externalités.

A10 - seuls les logements nécessaires au bon fonctionnement des équipements d'intérêt collectif sont autorises.

B1 - moyennant M.P.P. (9) : surface brute de l'activité concernée : max. 500 m2.

((9) M.P.P. = mesures particulières de publicité.)

B2 - moyennant M.P.P. : surface brute de l'activité concernée : max. 1000 m2.

B3 - moyennant M.P.P. : surface brute de l'activité concernée : max. 1500 m2.

B4 - moyennant M.P.P. : surface brute de l'activité concernée : max. 3000 m2.

B5 - moyennant M.P.P. et pour un pouvoir public : surface illimitée.

B6 - moyennant M.P.P. : surface illimitée.

2.1.3. Zones pour bâtiments principaux.

2.1.3.1. Localisation des activités dans les bâtiments principaux.

Le long du front de bâtisse sont indiquées quelles activités sont autorisées respectivement :

- au rez-de-chaussée (10);

((10) On considère comme rez-de-chaussée :

a)dans des bâtiments antérieurs à 1945 :

1)la couche bâtie le long de la ligne de construction dont le niveau se trouve à :

- moins de 50 cm sous le trottoir;

- moins de 1,80 m au-dessus du trottoir;

2)toutes les couches bâties des annexes qui fonctionnent comme entre-étage par rapport au rez-de-chaussée et au premier étage, pour autant que leur niveau ne se trouve pas a plus de 4 m de haut du trottoir;

b)dans des bâtiments récents et postérieurs à 1945 :

1)la couche bâtie le long de la ligne de construction dont le niveau se trouve à :

- moins de 30 cm sous le trottoir;

- moins de 1 m au-dessus du trottoir;

2)toutes les couches bâties des annexes dont le niveau se situe tout au plus 1 m plus haut que le rez-de-chaussée du bâtiment principal.)

- au premier étage (11);

((11) On considère comme 1er étage : la première couche bâtie au-dessus du rez-de-chaussée le long du front bâti. Les couches des entre-étages sont également considérées comme 1er étage pour autant qu'elles ne soient pas situées à plus de 50 cm au-dessus du niveau du 1er étage.)

- au deuxième étage et étages suivants (12).

((12) On considère comme 2ème étage : les couches au-dessus du 1er étage.)

2.1.3.2. Les gabarits des bâtiments principaux.

La hauteur des bâtiments est indiquée sur le plan :

- en hauteur absolue par rapport au niveau conventionnel de la mer. Les niveaux des terrains et des rues sont également indiqués de cette manière;

- en hauteur relative. Dans ce cas les hauteurs sont mesurées :

pour les bâtiments situés dans une zone de 20 mètres à partir de l'alignement : à partir du niveau du trottoir à l'endroit de l'accès à la propriété;

pour les bâtiments situés à plus de 20 mètres de l'alignement : à partir du niveau naturel du sol.

Les hauteurs indiquées sont en principe les hauteurs maximales autorisables.

Dans le cas de bâtiments principaux situés dans des zones à implantation fixée (2.1.3.3.1) et situés le long du domaine public ou de zones de recul, la hauteur indiquée est une hauteur nominale. Les tolérances en moins ou en plus par rapport à cette hauteur nominale varient selon les 4 types de toiture, telles que repris ci-après.

2.1.3.2.1. Toitures à versants.

La hauteur indiquée est la hauteur du point P, à savoir le dessus de la corniche et l'intersection entre la surface de toiture et la facade.

Les toits mansardés peuvent être réalisés à l'intérieur des volumes décrits pour les toitures à versants.

Les lucarnes sont autorisées sur 2/3 de la largeur et à un mètre au moins des limites parcellaires.

Le faîte se trouve environ au milieu de la profondeur de construction du bâtiment principal, et à 6 m maximum de l'alignement. Le faîte se trouve à maximum 4 m de haut au-dessus du plus haut niveau autorisé de corniche. Dans le cas de grandes profondeurs de construction, des toits plats partiaux sont autorisés à partir de 3 m au-dessus de la corniche.

La pente de toiture se situe entre 30° et 75°, avec un maximum de 40° à partir du point en facade autorisé le plus élevé.

Les tolérances pour les bâtiments situés à front du domaine public ou le long des zones de recul sont de : tout au plus 0,5 m plus haut et 1 m plus bas que les mesures nominales.

Figures.

(Figures non reprises pour des raisons techniques. Voir M.B. 30-10-1999, p. 41066).

2.1.3.2.2. Toitures plates.

Toute forme de toiture dont les pentes sont inférieures à 10 % sont considérées comme des toitures plates.

Les hauteurs indiquées sont celles du dessus des murs qui entourent les toitures. A part les cheminées, rien ne peut en principe dépasser de ces niveaux.

Les cages d'ascenseur, les aéras, les coupoles peuvent dépasser des bords de toiture de 1,2 m en hauteur, mais doivent toutefois s'inscrire dans un volume délimité par des plans inclinés de 20 % qui démarrent aux bords de toiture.

Les tolerances pour les bâtiments situés à front de l'alignement ou le long de la zone de recul sont de : tout au plus 0,5 m plus haut et 1 m plus bas que les mesures nominales.

2.1.3.2.3. Toitures diversifiées.

La forme de toiture est libre.

Les tolérances pour les bâtiments situés le long du domaine public ou des zones de recul sont de :

- out au plus 3 m plus bas;

- seuls des éléments décoratifs, des coupoles vitrées, des cages d'ascenseur et des cheminées, entièrement recouverts avec les matériaux de la facade avant et éloignés d'au moins 2 m des murs mitoyens, peuvent être plus hauts avec un maximum de 1,5 m;

- à l'endroit des raccords avec les propriétés voisines, la hauteur de facade est déterminée par les tolérances suivantes : tout au plus 0,5 m plus haut et 1 m plus bas que les mesures nominales.

Tous les décrochements de toiture et de volumes, autres que ceux aux endroits des murs mitoyens, doivent être exécutés avec des matériaux qui s'harmonisent aux facades à rue ou au toit principal.

2.1.3.2.4. Bâtiments limités à un volume décrit.

Le volume décrit est un volume maximal.

Toutes surfaces visibles du domaine public doivent être exécutées avec des matériaux qui s'harmonisent à la facade à rue ou au toit principal.

2.1.3.3. L'implantation des bâtiments principaux.

Dans les zones pour bâtiments principaux, on fait distinction entre :

- zones pour implantation fixée (couleur pleine) (voir 2.1.3.3.1);

- zones pour implantation libre (hachurees) (voir 2.1.3.3.2 en 2.1.3.3.3).

L'alignement est la limite entre le domaine public et le domaine privé.

Le front de bâtisse est la limite entre :

- le bâtiment principal et le domaine public, ou;

- le bâtiment principal et la zone de recul.

2.1.3.3.1. Zones pour implantation fixée.

Dans ces zones, les bâtiments sont obligatoirement implantés à la limite du domaine public ou des zones de recul.

Des dérogations telles que mentionnées en 2.1.3.4 sont autorisées.

Les autres bords de ces zones constituent des limites maximales des bâtiments.

2.1.3.3.2. Zones de recul libre.

Les zones pour implantation libre sont l'emprise maximale des bâtiments. Dans ces zones de recul, s'appliquent les mêmes prescriptions que celles des zones de recul obligatoires. (voir 2.2.3).

La fonction qui est admise dans les éventuels bâtiments implantés sur ces zones est déterminée par la couleur qui alterne avec la couleur jaune.

Le demandeur doit être garant de l'embellissement de tous les décrochements au niveau des murs mitoyens. Cela doit se faire en utilisant les mêmes matériaux de facade que ceux du bâtiment principal d'un des bâtiments voisins.

La hauteur de la facade est déterminée par le gabarit tel que décrit en 2.1.3.2 (13).

((13) Exemple : si des toitures à versants sont prévues ou des volumes de construction maximaux, les facades peuvent être plus élevées qu'à l'endroit du front de bâtisse mais elles doivent rester dans les limites du volume de construction maximal.)

Ces zones de recul libre peuvent aussi bien être appliquées dans le sens horizontal que vertical :

- dans le sens horizontal : des encoches locales sont admises au rez-de-chaussée dans les limites des prescriptions plus générales sur les encoches (voir 2.1.3.4);

- dans le sens vertical : les niveaux ne doivent pas tous se trouver sur le même alignement.

2.1.3.3.3. Zone pour emprise limitée.

Dans ces zones, des bâtiments sont autorisés dans les limites des dimensions indiquées au plan.

La surface de construction est limitée au pourcentage indique dans la zone (par exemple : 50 % = 50 % de la surface de la zone peut être construite).

Ces bâtiments sont alors destinés aux fonctions qui sont autorisées par la couleur qui alterne avec le vert.

La surface non bâtie est alors destinée aux fonctions qui sont autorisées par la couleur verte qui est spécifiquement utilisée.

Tous les bâtiments, visibles du domaine public, doivent satisfaire aux exigences générales mentionnées sous " aspect des bâtiments ".

La distance des bâtiments jusqu'aux limites mitoyennes ne peut être inférieure à 4 m; elle ne peut pas non plus être inférieure à la hauteur du bâtiment à moins que les bâtiments se trouvant des deux côtés de la limite parcellaire ne soient contigus.

2.1.3.4. Terrasses, loggias, encoches, balcons, ....

2.1.3.4.1. Sont autorisés à front de l'alignement.

Loggias et balcons sur tout au plus la moitié de la largeur de facade et dont le depassement n'excède pas :

- 70 cm sur le domaine public;

- 100 cm sur les zones de recul.

La distance entre les loggias ou balcons et les limites mitoyennes doivent rester dans les limites du dépassement et doit être au moins égale à 60 cm.

Terrasses : dans les volumes des bâtiments principaux selon les prescriptions sur les encoches (voir point suivant).

Encoches :

a)les encoches aux étages dans les limites suivantes : maximum la moitié de la largeur de facade et tout au plus 4 m de large et 1,50 m de profondeur;

b)les encoches au rez-de-chaussée dans les limites suivantes :

- ayant tout au plus 1 m de profondeur : sans mesures particulières;

- ayant entre 1 m et 3 m de profondeur : si la largeur est au moins le double de la profondeur : sans mesures particulières;

- ayant entre 1 m et 3 m de profondeur mais dont la largeur est inférieure au double de la profondeur, ainsi que pour toutes les encoches dont la profondeur dépasse 3 m : les encoches doivent être clôturées par un grillage.

2.1.3.4.2. Sont admis le long des autres limites des bâtiments principaux :

loggias, escaliers, balcons, terrasses, encoches, etc., exclusivement dans les limites du bâtiment principal et s'ils se conforment au Code civil en ce qui concerne le jour et les vues.

2.1.4. Zones pour annexes.

Les annexes sont raccordées aux bâtiments principaux et ont au maximum 2 niveaux hors sol.

Le plan indique quelles fonctions sont admises respectivement :

- au rez-de-chaussée (14);

((14) La description de ce qui est considéré comme rez-de-chaussée est la même pour les annexes que pour les bâtiments principaux. (voir 2.1.3.1).)

- au premier étage (15);

((15) La description de ce qui est considéré comme 1er étage est la même pour les annexes que pour les bâtiments principaux. (voir 2.1.3.1).)

- et sous quelle forme, soit couche bâtie, soit terrasse (16).

((16) Les terrasses sont considérées comme étant une forme réduite de niveau et sont indiquées avec un symbole particulier (T). Aux endroits où des niveaux de construction sont autorisés, les terrasses sont également autorisées, mais pas l'inverse.)

En couplant espace et fonction, l'ampleur des annexes varie selon la fonction qui est mise dans l'annexe-même mais aussi dans le niveau contigu du bâtiment principal (17).

((17) a) Annexes au rez : si la couleur pour l'annexe au rez ne correspond pas à celle du rez du bâtiment principal, alors l'annexe au rez n'est autorisée que si l'activité qui est autorisée dans l'annexe au rez est aussi exercée au rez du bâtiment principal.

b)Terrasses au rez : si la couleur pour la terrasse au rez ne correspond pas à celle du rez du bâtiment principal, alors la terrasse au rez n'est autorisée que si l'activité qui est autorisée au rez est aussi exercée au rez du bâtiment principal.

c)Annexes - 1er étage : si la couleur de l'annexe ne correspond pas à celle de l'etage du bâtiment principal : même principe qu'en a).

d)Terrasses - 1er étage : si la couleur de la terrasse ne correspond pas à celle de l'étage du bâtiment principal : même principe qu'en b).)

Les terrasses doivent toujours être separées des toits plats par des obstacles non amovibles (soit a cause de leur poids ou de leur moyen de fixation).

Pour les annexes, les hauteurs ne sont pas déterminées en metres mais en nombre de niveaux, en tenant compte d'une hauteur maximale par niveau telle que mentionnée ci-après.

2.1.4.1. Annexes au rez-de-chaussée : voir aussi 7.1.3.1.

La hauteur à compter du niveau du rez jusqu'au plus haut point de la construction du rez est d'au maximum :

- 4,5 m pour des bâtiments existants;

- 3,2 m pour de nouvelles constructions.

2.1.4.2. Terrasses au rez-de-chaussée.

La réglementation dans le C.C. concernant les jours et vues (droites ou obliques) est d'application, mais si le niveau du rez-de-chaussée se situe au moins 1 m au-dessus du niveau du jardin, alors les murs mitoyens ne peuvent pas dépasser de plus de 2,20 m le niveau de la terrasse.

2.1.4.3. Annexes au 1er étage.

La hauteur à compter du niveau du 1er étage jusqu'au plus haut point de la construction de cet étage est d'au maximum :

- 4 m pour des bâtiments existants;

- 3,2 m pour de nouvelles constructions.

2.1.4.4. Terrasses au 1er étage.

La réglementation du C.C. concernant les jours et vues (droites ou obliques) est d'application. Les murs mitoyens ne peuvent pas dépasser de plus de 2,20 m le niveau de la terrasse.

2.1.5. Bâtiments limités à 3,2 m au-dessus des jardins et terrains avoisinants.

L'activité admise dans ces bâtiments est celle déterminée par la couleur qui alterne avec le vert (18). Sur les parties non bâties de ces zones les prescriptions de 7.2.4 (zones pour cours et jardins) sont d'application.

((18) Par exemple : ce qui est hachuré en rouge et vert peut uniquement être utilisé pour un usage résidentiel privé :

- abris de jardin;

- garages;

- annexes;

- etc..)

Le niveau de référence pour ces bâtiments est le niveau du jardin avoisinant le plus bas.

2.1.6. Protection du patrimoine bâti.

Le plan d'affectation ne prévoit pas d'autres protections du patrimoine bâti que celles qui sont prévues dans les plans supérieurs.

2.1.7. Aspect des bâtiments.

Toutes les parties suivantes de bâtiments qui sont visibles du domaine public ou de zones accessibles au public, doivent être exécutées avec soin, sans pour autant qu'il soit nécessaire de les habiller de materiaux de facade :

- cheminées, cages d'ascenseur;

- facades arrières;

- recouvrements de toiture;

- murs mitoyens dépassants à caractère définitif.

2.2. Zones non aedificandi.

On considère comme espace ouvert :

- le domaine public;

- les zones de recul;

- les zones de verdure;

- les zones de cours et jardins.

Des constructions souterraines peuvent se situer sous les espaces ouverts. Les prescriptions relatives à l'aménagement minimal de verdures ne sont pas pour autant supprimées.

Le cas échéant, l'aménagement de verdures devra être aménagé au-dessus des constructions souterraines.

2.2.1. Domaine public.

2.2.1.1. Utilisation.

Ces zones doivent être réservées :

- aux espaces de circulation (piétons, vélos, circulation automobile, transport en commun, etc.);

- à la verdure d'agrément;

- au parking.

Lors de l'élaboration de ce plan, certaines suppositions relatives à la circulation ont été faites. Elles ont été transposées sur le plan de circulation (plan n° 7c).

2.2.1.2. Amenagement et partage.

Le partage fonctionnel du domaine public selon la nature de la circulation fera l'objet d'études et de plans séparés qui devront être soumis à une enquête publique conformément aux réglementations légales. A cet effet, le plan n° 7b - Aménagement de l'espace public et semi-public peut servir de ligne de conduite en ce qui concerne le domaine public.

2.2.1.3. Arbres.

Les arbres à haute tige du domaine public devront être choisis en fonction de leur capacité à être taillés. La hauteur de la couronne de l'arbre ne peut en aucun cas dépasser 1,5 x la distance entre le tronc et la facade la plus proche.

2.2.2. Domaine semi-public.

2.2.2.1. Usage.

Le domaine semi-public ou commun est l'espace privé qui est partagé entre divers voisins. Sa gestion, sa garde et l'autorité est exercée par les propriétaires ou leurs délégués. L'accès n'est pas libre et cet espace peut être fermé à l'initiative des propriétaires. Le droit de passage est réglé par le droit privé.

2.2.2.2. Aménagement.

L'aménagement de l'espace semi-public doit faire l'objet de M.P.P. et est soumis aux procédures normales de permis d'urbanisme. Pour l'élaboration du projet détaillé, le plan n° 7b - Aménagement de l'espace public et semi-public servira de ligne de conduite en ce qui concerne le domaine semi-public.

2.2.3. Zones de recul.

La zone de recul imposée est la zone située entre l'alignement et le front de bâtisse. Si la zone de recul est effectivement utilisée en tant que domaine public, les prescriptions relatives aux encoches et niches sont applicables (voir 2.1.3.4).

Dans ces zones, sont seuls autorisés :

- les clôtures entre le domaine public et la zone de recul sous forme de :

murs de max. 50 cm de haut exécutés en matériaux qui s'harmonisent aux facades principales;

grilles de max. 2,5 m de haut;

- les plantations qui ne gênent pas le passage sur le domaine public;

- les revêtements de sol durs donnant accès aux bâtiments situés à l'arrière et aux garages. Ces revêtements doivent toutefois se limiter au minimum sauf si le rez-de-chaussée est utilisé par un commerce.

L'aménagement des zones de recul est soumis aux procédures normales de permis d'urbanisme. Pour le projet détaillé, le plan n° 7b - Aménagement de l'espace public et semi-public servira de ligne de conduite.

2.2.4. Zones de cours et jardins privés.

Ces zones sont destinées aux cours et jardins privés, et sont principalement souvent situées à l'intérieur des îlots d'habitation.

Pour ces zones, les prescriptions suivantes sont d'application :

- toute surface au delà de 0,25 are, après avoir soustrait les constructions dont question en 7.1.5, doit être verdurisée à 75 %. Les revêtements dans ces zones d'aménagement de verdure, doivent être perméables (par exemple : dolomie);

- à partir de 30 m derrière le front de bâtisse, il faut planter au minimum un arbre à haute tige par are entamé;

- dans des îlots fermés, ces arbres doivent être entretenus et taillés à une hauteur max. de 10 m. Les arbres seront exclusivement des feuillus à croissance lente. La hauteur des arbres est dans ce cas aussi limitée à sa distance jusqu'à la facade la plus proche;

- les activités suivantes qui peuvent gêner le caractère privé des jardins privés voisins, sont seulement autorisables après M.P.P. avec information de tous les locataires et propriétaires dans un rayon de 50 m et avis favorable de la Commission de concertation :

passages non couverts vers des entreprises situées à l'arrière;

emplacements de parking non couverts et/ou passages vers des emplacements de parking;

espaces d'entreprise non couverts;

espaces de verdure accessibles au public et terrasses à ciel ouvert pour horeca;

stockage de matériaux sauf pour un chantier limité dans le temps.

Toutes ces activités ne peuvent être autorisées que pour une période limitée.

Les clôtures autorisées entre propriétés privées sont les suivantes :

- fils et piquets, hauteur 1,80 m;

- haies vivaces jusqu'à 1,50 m de haut.

En dehors des zones pour bâtiments, les clôtures autorisées entre les propriétes privées résidentielles et les espaces publics ou semi-publics sont :

- murs en maconnerie d'une hauteur maximale de 2,40 m (éventuellement cimentés) et pourvu d'une porte close;

- haies jusqu'à 2,80 m de haut pourvu des tuteurs nécessaires jusqu'à 2,40 m de haut;

- haies vivaces jusqu'à 2,00 m de haut.

Art. N3.Annexe 3. Avis du Conseil économique et social et de la Commission régionale de développement.

1. Avis du Conseil économique et social de la Région de Bruxelles-Capitale.

16 septembre 1999.

Saisine.

Conformément à l'article 67sexies de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme, le Conseil économique et social a reçu du Gouvernement une demande d'avis concernant le projet de programme d'action prioritaire " Crystal ".

Suite aux travaux de sa Commission ad hoc, qui s'est réunie les 26 août et 1er septembre 1999, le Conseil formule l'avis suivant.

Avis du Conseil économique et social.

Remarques générales.

Le Conseil, examinant le premier projet de programme d'action prioritaire (P.A.P.) mis en oeuvre dans la Région de Bruxelles-Capitale, avertit qu'en raison du contexte juridique particulier, et notamment du caractère transitoire de la période actuelle dû à l'élaboration du nouveau P.R.A.S., l'avis qu'il émet en cette circonstance ne peut constituer une jurisprudence pour d'éventuels avis ultérieurs sur d'autres projets de P.A.P..

Le Conseil constate que l'objectif principal d'un P.A.P. est le redéploiement économique et social d'un quartier.

Il rappelle cependant que le plan particulier d'affectation du sol (P.P.A.S.) constitue la règle en matière d'aménagement du territoire et que le P.A.P., qui constitue l'exception, ne peut, en aucune manière, devenir un instrument de dérogation systématique aux plans en vigueur. Le P.A.P. ayant une durée limitée, il devra être suivi d'un ou de plusieurs P.P.A.S. couvrant son périmètre.

Le Conseil constate qu'un projet de P.A.P. doit être justifié par la nécessité de déroger à un plan supérieur. Le plan en vigueur est théoriquement le P.R.A.S.. Le Conseil relève que le P.R.A.S. est inexistant au moment où il émet le présent avis.

Remarques particulières.

Le Conseil constate que le perimètre concerné par le projet de P.A.P. présente les caractéristiques de dégradations urbanistique et sociale requises pour pouvoir faire l'objet d'un programme d'action prioritaire.

Il regrette que le périmètre du P.A.P. soit limité au seul îlot considéré alors que l'ensemble du quartier, soit l'ensemble des îlots environnants, présente les mêmes caractéristiques. Il note cependant l'existence d'un projet de contrat de quartier sur le quartier des Etangs noirs.

Le Conseil constate que des opérateurs économiques, désireux de s'étendre et donc d'investir dans l'îlot, sont les initiateurs et les moteurs du projet P.A.P..

Il estime que la présence et l'implication antérieures de ces acteurs économiques et le caractère non spécifique des investissements projetés sont de nature à assurer le développement économique et social du quartier.

Il souhaite que le développement economique projeté puisse avoir des retombées sociales locales, plus spécifiquement en matière d'emploi. Le caractère d'utilité publique de l'institution du P.A.P. commande en effet que l'impact du projet en matière d'emploi soit évalué et précisé; l'opportunité que présentent à cet égard les investissements projetés doit être appréciée, de même que les mesures d'accompagnement, notamment en matière de formation professionnelle, qui permettraient à la main d'oeuvre locale de bénéficier des développements économiques rendus possibles par le projet.

Le Conseil approuve la volonté des auteurs de projet de procéder à un réaménagement urbanistique de l'îlot visant à l'ouvrir vers l'extérieur et à renforcer ses interrelations avec l'ensemble des quartiers environnants.

Il demande cependant que des mesures d'accompagnement soient explicitement prévues pour aider, dans le cadre des expropriations, les habitants concernés à retrouver rapidement un logement à des conditions de confort et de prix acceptables.

Les mesures d'accompagnement, en matière de relogement comme de formation professionnelle, devraient comprendre un volet programmatique et financier.

Enfin, le Conseil considère qu'il y aura lieu de veiller à une stricte cohérence entre le projet de P.A.P. et le futur plan communal de developpement, et ce plus spécifiquement au niveau des mesures à prendre et des moyens à déterminer dans le futur plan communal de circulation, partie intégrante du P.C.D.. A cet égard, le Conseil demande que la mise à double sens de la rue de la Borne soit sérieusement étudiée afin d'éviter que l'on ne suscite des entraves à la fluidité du trafic, diminuant ainsi la vitesse commerciale des autobus voire rendant difficile leur croisement.

2. Avis de la Commission régionale de développement sur le programme d'action prioritaire " Crystal " à Molenbeek.

20 septembre 1999.

Considérant la latitude offerte par l'OOPU (article 67ter) de décider de l'etablissement de programmes d'actions prioritaires pour permettre dans certains quartiers la réalisation de projets d'intérêt public visés à l'article 139, alinéa 1er et intéressant particulièrement le progrès social et économique, la qualité de vie, en garantissant aux habitants de la Région le respect d'un aménagement harmonieux.

Considérant que l'OOPU dispose que le Gouvernement détermine, dès l'adoption du programme d'action prioritaire, le ou les projets d'intérêt public visés à l'article 139, alinéa 1er, qui pourront être autorisés.

Considérant qu'il a été démontré par l'auteur de la proposition du programme d'action prioritaire que la zone retenue répond aux critères de dégradations définis par l'ordonnance organique (dégradation de la situation urbanistique du quartier et de la cohésion sociale).

Considérant l'objectif de revitalisation du quartier évoqué par la S.D.R.B., partenaire de l'opération, ainsi que le souci de permettre l'extension d'une entreprise implantée dans l'îlot qui doit faire face à une nécessité rapide d'extension de ses installations et souhaite rester implantée dans le quartier.

Considérant que le choix de la procédure de P.A.P. est motivée par un contexte juridique particulière : un P.P.A.S. datant de 1963 ne correspond plus aux besoins du quartier et est en voie d'abrogation; le projet de P.R.A.S. n° 2 - qui permettrait la réalisation d'un tel projet - n'a pas encore force réglementaire.

Considérant que l'offre d'un partenaire privé ou public doit être valorisée de façon active dans le processus de régénération du tissu urbain.

La Commission rend l'avis suivant.

La Commission prend acte qu'il s'agit d'un quartier ayant de grandes difficultés économiques, culturelles et sociales et que le développement de l'entreprise correspond aux intentions du projet de ville du P.R.D., d'autant que le P.A.P. le situe dans un contexte global de mixité.

La Commission estime cependant que le problème des quartiers en crise est un problème fondamental qui ne peut se résoudre par la seule utilisation de règles d'urbanisme. Une approche globale de la problématique de tels quartiers est souhaitable, impliquant une coordination active entre les initiatives privées et publiques et l'intégration de questions économiques et sociales. Plusieurs outils existent tels les contrats de quartier, les quartiers d'initiatives, la gestion des chancres, le programme d'insertion socio-professionnelle, etc., qui sont à combiner pour répondre aux problèmes constatés.

Rappelant qu'en matière d'aménagement du territoire, un P.A.P. doit rester une procédure exceptionnelle et ne pas devenir un instrument systématique de dérogation, la Commission met en doute l'opportunité du choix de la procédure P.A.P. :

le P.A.P. est motivé essentiellement pour garantir l'extension d'une entreprise privée établie sur le site, ce qui peut participer au caractère d'utilité publique; celui-ci ne sera cependant entièrement rencontré que dans un projet intégré associant developpement des entreprises, développement commercial, développement culturel, redéploiement du logement et valorisation des espaces et infrastructures publiques;

le P.A.P. n'offre pas les garanties suffisantes quant à la réalisation des autres opérations visant à améliorer la situation dégradée de l'îlot : les conditions suivant lesquelles les travaux et l'affectation des terrains existants pourront se faire ne sont pas déterminées, les moyens financiers générés par le mécanisme P.A.P. sont insuffisants pour financer la restructuration complète de l'îlot telle qu'elle est prévue. Ces éléments ne permettent pas de garantir une réalisation rapide de ce projet, alors que l'objectif même de cet outil est de répondre rapidement et de façon concrète aux problèmes de dégradation de certains quartiers de Bruxelles.

Par ailleurs, la Commission relève la méthodologie originale et intéressante adoptée par l'auteur de projet. Toutefois, celle-ci n'adoptant pas les catégories classiques des plans d'affectation auxquelles sont associées les prescriptions chiffrables, il n'est pas possible de se faire une idée précise des superficies dévolues à chaque affectation.

La Commission relève en outre certaines faiblesses du document.

Elle considere qu'il ne serait pas admissible d'atteindre le potentiel théorique maximal de bureaux pour la zone de quelques 18000 m2, en ce compris les petits bureaux, même s'il est vrai que 1600 m2 passeraient en fait en affectation d'activité productive si les prescriptions du projet de P.R.A.S. n° 2 étaient adoptées. La fonction logement doit être protégée et maintenue à son niveau actuel et si possible renforcée, ce que le P.A.P. n'exclut pas, mais sans garantie de réalisation.

La Commission regrette la privatisation de fait des surfaces dégagées en intérieur d'îlot, dans un quartier manquant fortement d'espaces accessibles au public et souhaite une meilleure ouverture de l'intérieur de l'îlot à d'autres activités qu'aux seules entreprises.

Elle regrette que la question des pignons aveugles ne soit pas traitée.

Elle s'étonne de la proposition d'alignement rue de la Borne, qui ne diffère pas fondamentalement du P.P.A.S. en voie d'abrogation.

Elle regrette que la desserte des commerces situés chaussée de Gand ne soit pas réglée par des propositions d'aménagement (problèmes de livraison et de parcage).

Elle demande de mieux intégrer les arrières des immeubles commerciaux de la chaussée de Gand sans mettre en cause la fonction d'habitat présente aux étages.

Certains membres de la Commission regrettent que la question de l'affectation culturelle de l'ancien cinéma " Crystal " ne soit pas abordée.

La Commission prend acte que, par rapport au document initialement soumis à la C.R.D., l'auteur de projet a tenu compte des réclamations émises par la S.T.I.B..

Art. N4.Cartes. Les cartes jointes à cet arrêté constituent un encart au Moniteur belge de ce jour.

Art. N5.Tableau de synthèse.

(Tableau non repris pour des raisons techniques. Voir M.B. 30-10-1999, p. 41074 - 41075).