Texte 1997009381

13 AVRIL 1997. - Loi modifiant certaines dispositions en matière de baux.

ELI
Justel
Source
Justice
Publication
21-5-1997
Numéro
1997009381
Page
12667
PDF
verion originale
Dossier numéro
1997-04-13/43
Entrée en vigueur / Effet
31-05-1997
Texte modifié
1991009232199102205119510430031804032154
belgiquelex

Article 1er.La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2.A l'article 1717 du Code civil, modifié par la loi du 20 février 1991, sont apportées les modifications suivantes :

l'alinéa 2 est remplacé par la disposition suivante :

" Sans préjudice de l'article 11bis de la Section IIbis du présent chapitre, le preneur qui n'affecte pas le bien loué à sa résidence principale ne peut sous-louer le bien en totalité ou en partie pour servir de résidence principale au sous-locataire.

Toutefois, lorsque le preneur est une commune, un centre public d'aide sociale, une association sans but lucratif ou un établissement d'utilité publique soumis à la loi du 27 juin 1921 accordant la personnalité civile aux associations sans but lucratif et aux établissements d'utilité publique, ou une Société à finalité sociale, il peut sous-louer le bien, dans sa totalité, à une au plusieurs personnes physiques, à condition que celles-ci soient des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu'elles affectent exclusivement le bien à leur résidence principale, et pour autant que le bailleur ait donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin. ":

dans l'alinéa 3, le mot " Il " est remplacé par les mots " Le preneur ".

Art. 3.L'article 1728bis, § 1er, alinéa 4, du même Code, modifié par l'arrêté royal du 24 décembre 1993, est remplacé par la disposition suivante :

" Le nouvel indice est l'indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. ".

Art. 4.A l'article 1er du Livre II, Titre VIII, Chapitre II, Section II, du même Code, inséré par la loi du 20 février 1991, il est inséré un § 1erbis, rédigé comme suit :

" § 1erbis. La présente section s'applique également aux sous-locations conclues par les associations au personnes morales visées à l'article 1717, alinéa 2, seconde phrase, dans les limites prévues à l'article 4, 2bis. Dans ce cas, le bail principal est lui aussi soumis aux dispositions de la présente section. ".

Art. 5.L'article 2 de la même section est complété par les alinéas suivants :

" Le Roi fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1er.

Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

En attendant l'exécution des travaux, le juge peur accorder une diminution du loyer. ".

Art. 6.A l'article 3 de la même section sont apportées les modifications suivantes :

le § 2, alinéa 1er, est complété par ce qui suit :

" Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail. ";

le § 2, alinéa 2, est complété par ce qui suit :

" A la demande du preneur, le bailleur doit apporter la preuve du lien de parenté. Le bailleur doit accéder à cette demande dans un délai de deux mois à dater de sa notification, faute de quoi le preneur peut demander la nullité du congé. Cette action doit être intentée à peine de déchéance au plus tard deux mois avant l'expiration du délai de préavis. ";

le § 2, alinéa 3, est remplacé par la disposition suivante :

" Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux ans au moins. ";

le § 2 est complété par l'alinéa suivant :

" Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée. ";

au § 3, l'alinéa suivant est inséré entre les alinéas 1er et 2 :

" En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année. ";

le § 3, alinéa 3, est remplacé par la disposition suivante :

" Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur au, en cas de prorogation, la restitution des lieux par le preneur. ";

le § 5 est complété par l'alinéa suivant :

" Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent. ";

le § 6 est remplacé par la disposition suivante :

" § 6. Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.

Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.

Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7. ";

l'article est complété par un § 8, rédigé comme suit :

" § 8. Par dérogation au § 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit au décès du preneur. Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 4 à moins que les parties n'en disposent autrement. ";

10°l'article est complété par un § 9, rédigé comme suit :

" § 9. Dans tous les cas où un congé peur être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mais qui suit le mois durant lequel le congé est donné. ".

Art. 7.A l'article 4 de la même section est inséré un paragraphe 2bis, rédigé comme suit :

" § 2bis. La sous-location est permise aux conditions visées à l'article 1717, alinéa 2, seconde phrase, du Code civil, par les personnes morales qui y sont mentionnées. Les alinéas 3 à 7 du § 2 sont applicables à cette sous-location. ".

Art. 8.L'article 6, alinéa 1er, de la même section est remplacé par la disposition suivante :

" Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil. ".

Art. 9.A l'article 7 de la même section sont apportées les modifications suivantes :

le § 1er, alinéa 3, est complété par la disposition suivante :

" à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er. ";

le § 1er est complété par l'alinéa suivant :

" Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer. ";

il est inséré un § 1erbis, rédigé comme suit :

" § 1erbis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peur, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.

Nonobstant route clause au route convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.

Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du bail au début de la période de neuf années. ";

au 5, § 2, les mots " Dans les mêmes délais " sont remplacés par les mots " A tout moment ".

Art. 10.L'article 8 de la même section est remplacé par la disposition suivante :

" Art. 8. Les parties peuvent convenir par écrit à tour moment que le preneur s'engage à réaliser â ses frais dans le bien loué des travaux déterminés, qui incombent au bailleur. Elles doivent fixer le délai dans lequel ces travaux doivent être exécutés.

Dans ce cas, il peur être dérogé à l'article 2 à la condition que les travaux envisagés visent à mettre le bien loué en conformité avec les exigences de cet article, que ces travaux soient décrits avec précision, que le début des travaux soit fixe dans un délai raisonnable et qu'aucun loyer ne soit exigible pendant la durée convenue pour ceux-ci, étant entendu que cette durée ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire pour les effectuer.

En contrepartie des travaux, le bailleur s'engage à renoncer pendant une période déterminée et qui peut être supérieure à neuf années, à la faculté de mettre fin au bail ou à la faculté de demander la révision du loyer, ou il s'engage à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer.

A la demande de la partie la plus diligente, il est procédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation. ".

Art. 11.A l'article 9 de la même section sont apportées les modifications suivantes :

à l'alinéa 1er, les mots " à la date de la passation de l'acte authentique, " sont insérés entre les mots a du bailleur" et les mots "même si ";

à l'alinéa 2, les mots " la transcription de l'acte authentique " sont remplacés par les mots " la date de la passation de l'acte authentique ".

Art. 12.A l'article 10 de la même section, l'alinéa suivant est inséré entre les alinéas 2 et 3 :

" Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue à l'alinéa 2, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.

Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par l'alinéa 2, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie. ".

Art. 13.A l'article 14 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, modifié par la loi du 1er mars 1991, il est inséré un paragraphe 2bis rédigé comme suit :

" § 2bis. Les dispositions de la même section ne s'appliquent pas aux baux à vie conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi. ".

Art. 14.Au Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 11bis du Code civil, contenant les règles particulières aux baux commerciaux, il est inséré un article 11bis, rédigé comme suit :

" Art. 11bis. Si son bail ne le lui interdit pas, le preneur peut sous-louer une partie du bien à usage de résidence principale, à condition qu'il maintienne son commerce dans les lieux loués. Les alinéas 3 à 7 de l'article 4, § 2, de la Section 11 du Livre III, Titre VIII, Chapitre II du Code civil sont applicables à cette sous-location, sous réserve des dispositions suivantes.

Si le preneur obtient le renouvellement du bail, conformément à l'article 14, alinéa 1er, le sous-locataire en bénéficie dans la mesure de la durée de son propre bail. Toutefois, il ne peut invoquer à son profit les droits directs à l'égard du bailleur prévus par l'article 11 et l'article 14, alinéa 2. ".

Art. 15.Les dispositions des articles 2, 4, 5, 6, 1°, 9°, 7, 8, 9, 1°, 2°, 3° et 10 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de cette loi.

La période de neuf ans, prévue à l'article 9, 3°, ne peut commencer avant la date de l'entrée en vigueur de la présente loi.

Les dispositions des articles 3, 6, 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 9, 4°, 12,13 et 14 sont applicables aux contrats en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi.

L'article 6, 7°, est applicable aux congés donnés par le bailleur après l'entrée en vigueur de la présente loi.

L'article 6, 8°, est applicable aux contrats de courte durée conclus, prorogés ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

L'article 6, 10°, est applicable aux congés donnés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

L'article 11 est applicable en cas de transfert de propriété survenu après l'entrée en vigueur de la présente loi.

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